上海房價跌到多少，老百姓才會心平氣和？我估計是上海外環線7000元，2房1廳60萬元，漂亮公寓，全上海70%以上的老百姓都買得起了。問題是，價格跌到這個份上，上海老百姓買得起，全中國30%以上的老百姓也買得起，估計有4億人會蜂擁而至，如果買不到車票，走也會走到上海。所以，價格的形成是供需決定的。現在，北上廣限制土地供應，但鼓勵人口湧入，提供免費上學，加入社保的惠民措施，導致租房或買房的需求劇增，加上「土地財政+炒房」模式推波助瀾，故意製造了房地產供不應求的局面，房價超歐美日。開發商吊個高價，捂盤惜售，更加是雪上加霜。房產價格能夠下來嗎？不可能的。
上海的商品房，在1986年後就陸續出現了，但價格漲幅不大，1998年還出現「買十萬，送戶口」的求你買政策。2002年後，大規模的外地大學生湧入上海，首先是租賃需求井噴，然後是房價暴漲。所以，大城市房價的秘密就是需求增加太快，買張車票，五個小時就來了，但是建房子最少兩年吧，怎麼趕得上？因此，房地產要降溫，必須打掉需求，不可能依靠增加供應。現在京滬合計5000萬人口，城外還有13億，僅僅大學生每年730萬，京滬房子永遠不夠。因為住房不是一個簡單的空中樓閣，它必須和「土地、交通、水電氣、就業機會、公共服務」搭配，缺一不可，這才能成為城市住房。例如北京，水、交通都十分困難了，市區住房供應後勁不足，永遠漲。
商品價格穩定的前提，供應和購買都要自由競爭。現在京滬樓市，從供應端看，水深得很，每年土地招拍掛有指標，開發者受到1～200個紅章控制，房貸政策經常變；從購買端看，各種聞所未聞的限購，假離婚、虛社保，互相糾葛。這不是自由競爭，而是可以精確控制計算供需比，整體看就是漲。房地產市場，是有關部門（不是公司）搞飢餓營銷，故意慢慢賣地皮，不斷推高房價。要降房價，只要把三年的土地供應量集中在一年建設完成，市場上立刻供大於求，價格直降。可惜，是不會這麼做的，這是一種飢餓營銷。因此，買了房子的，安心看電視，有關部門在千方百計地給你賺錢。所以，高房價是供不應求造成的，而供不應求是人口流動造成的。中國的最大特點就是人口無序流動，想來就來，想走就走。來了抱怨房價高，走時抱怨火車票難買。住下來了抱怨入學難，離職回家了，抱怨養老金轉移難。買了房子接來父母，抱怨父母醫療費報銷難；沒買房子的，抱怨留守兒童多。
房價是人口流動方向的指路牌。房價越高的地方，賺錢機會越多。反過來說，人口流入地的房價肯定漲，如北上廣深、省城、計劃單列市。農民工輸出地的房價，馬上就會跌，例如安徽、四川、河南等省份的不發達縣。為什麼嚮往北京上海的人多？因為這兩個地方，戶籍居民的公共服務資源多，大劇院，鳥巢，摩天大樓，各種各樣的公司，最新的資訊，緊張的地皮。但說白了，不可能容納更多人了，僅住房和水資源就無法承受。就算你把所有的北京和上海居民趕走，外地人互相也會打起來，資源還是不夠分。
那京滬要來多少人？日本人口1.2億，東京是1200萬，佔比10%。韓國5000萬人口，首爾1000萬，佔比20%。日本還有名古屋、大阪、京都等大城市，所以佔比少一點兒。再看看中國臺灣的人口分佈，臺灣人口2600萬，臺北市（260萬左右）+臺北縣（400萬左右），合計660萬左右，佔比25%左右。如果中國也徹底放開，人口自由遷徙，那麼京滬大概要容納1.5億人口，上海分配到8000萬人口指標。現在上海是2600萬常住人口，翻三番，很輕鬆。但人口過度湧向北上廣，後果是災難性的。雖然暫時解決了一些農民增收問題，但是以城裡人承擔巨大的住房成本、交通擁堵成本為代價，很難持續。如果北京再引入1000萬人口，我看這個城市也就是個大垃圾桶了。
事實上，京滬已經是全國人口最喜歡的彙集地。今後幾年，隨著民營經濟快速下滑，特別是一旦出現某個經濟大困難，那麼大量在京滬以外的農村人口會急速彙集到京滬，享受託底的教育醫療政策。那時京滬可能會面臨一系列無法解決的難題，難以為繼。這個是有可能的。如果夏天的外灘再次睡滿人，你能怎麼辦？我們沙盤推演一下，比如某年夏季，發生了經濟危機，大量人口一火車一火車地湧入特大城市市區，晚上睡在馬路上也涼快，結果睡馬路的越來越多，根本無力阻止。慢慢拖到秋冬，很多人找到工作了，但是無力租房，天氣冷了，這些人開始在市中心空地搭帳篷，怎麼辦？很多人住習慣了，就成為理所當然了。到這個時候，誰也無力改變了。
現在，京滬年輕人承擔了人口大流入的成本，但是沒享受到好處。人口暴漲後，醫療教育擁擠、交通堵塞、上下班地鐵爆滿、房價居高不下、就業競爭大，這些都是年輕人承擔的，但是gdp增長、財稅增長、房產增值的好處，年輕人卻享受不到，於是大量年輕人不高興了。這是事實。
京滬高房價是制度造成的，特別是人口制度和土地壟斷制度矛盾大，導致供需調節失衡。制度不變，房價繼續漲。高房價和高租金是對人口無序流動的懲罰，是一種變相的人頭稅。