有記載的價格管制史和人類歷史一樣漫長。古埃及的法老、西元前18世紀的古巴比倫國王漢謨拉比都曾使用過；古希臘也曾嘗試過。
——亨利·赫茲利特（henryhazlitt）
沒有什麼事能像停電一樣，讓我們切身體會到電在生活中的用途。同樣，沒有什麼事能比管制市場中價格波動的strong缺位/strong，更形象地說明市場經濟中價格波動的作用和重要性。當價格不允許隨供求自由波動，而必須接受各種價格管制在法律限定的範圍內波動，會產生什麼後果呢？
一般來說，實施價格管制是為了不讓價格達到供求關係決定的價格水平。價格管制相關的法令，其政治理論依據因時間和地點的不同而不同，但是，只要壓低一些人的價格可以使具有更大政治影響的人得利，控制價格這樣的政治權宜之計就從不缺乏理論依據。
要理解價格管制帶來的影響，我們首先要理解自由市場中的價格如何上下波動。這並不難理解，關鍵要非常清晰地認識其過程。價格上升是因為在strong當前價格/strong下需求量超過了供給量，價格下降是因為在strong當前價格/strong下供給量超過了需求量。第一種情況被稱為「短缺」（shortage），第二種情況被稱為「過剩」（surplus），但這兩種情況都取決於當前價格。儘管這看起來簡單，卻經常遭到誤解，有時這種誤解會帶來災難性的後果。
價格上限與短缺
當某一產品「短缺」時，並不一定是指它的數量變少了，而是與消費者的數量比較而言相對或絕對地變少了。比如，第二次世界大戰期間和戰後的那幾年，美國存在嚴重的住房短缺，儘管美國的人口數量和住宅供給量與戰前相比都增加了10%，而戰爭爆發的時候並不存在這種短缺。換句話說，雖然住宅數量和人口數量的比例並沒有發生變化，但在這一時期尋找住房的美國人必須花費幾周甚至幾個月的時間找房子，並且往往徒勞無功，還有人賄賂房東來提升他們在候補名單上的位次。在此期間，他們選擇與親屬住在一塊，睡在車庫裡或使用其他臨時場所，如購買軍用活動房屋，或是住在廢棄的電車中。
雖然人均住房空間並沒有比第二次世界大戰之前減少，但是在strong當時的價格/strong下，短缺是真實而令人痛苦的，因為戰爭期間通過的房租管制法案，使得當時的價格被人為地降低到本應達到的價格水平以下。在這一人為的低價格水平下，更多的人產生了比房租管制法案實施前更多的住房空間需求。這就是第2章提到的簡單的經濟學原理——需求量隨價格變化——的實際結果。
當一些人佔用的住房比往常更多，可供其他人居住的房子就會減少。在其他形式的價格管制下，同樣會發生這種事情：因為人為的低價格，有些人會比往常更肆意地使用價格管制產品或服務，結果就是另一些人會發現剩餘給他們的商品和服務更少了。價格管制往往還會帶來其他後果，房租管制只是其中一例。
房租管制下的需求
通常，年輕人仍然會和父母住在一塊，一些單身或鰥寡老人會和親屬一起生活，這些原本不會自己租公寓住的人，受到房租管制下的人為低價格的激勵，搬出去自己租住公寓。人為的低價格也激勵一些人去租住更大的房子，而不是一般情況下會選擇的小房子；或者激勵他們單獨居住，而不是與人合租分擔房租。
一些擁有房租管制公寓的人，即使他們本身不在公寓所在的城市生活，也會保留該公寓作為落腳點。比如，有些好萊塢電影明星在紐約擁有公寓，而一對生活在夏威夷的夫婦在舊金山也有一套房租管制公寓。儘管相對於人口總量來說，住房實際上並沒有變少，但是更多的租房者需要更多更大的房屋，這樣就產生了短缺。
隨著第二次世界大戰後房租管制被取消，住房短缺問題很快就消失了。自由市場中的房租上漲後，一些無子女卻住四居室公寓的夫婦就會選擇兩居室的公寓，並把剩下的租金存起來。既然房租不再處於人為的低價格，一些20歲左右的青年就會繼續和父母住一起，直到他們的收入上漲到足以承擔房租。最終結果是，尋找住房的家庭可以找到更多可居住的房屋了，因為撤銷房租管制法使得需求不緊迫的人騰出了住房。也就是說，現在的市場條件下，建造更多房屋能夠收回成本並獲得收益，作為回應，即使新住房還沒來得及建造，住房短缺問題已經立即得到了緩解。
價格的上下波動能夠配置具有多種用途的稀缺資源，而在價格管制下，價格波動受到限制，也就降低了價格波動的這種激勵，無法促使個人限制自己使用被許多人需要的稀缺資源。比如，房租管制導致了許多公寓只有一個人租住。2001年，針對美國舊金山市的一項調查顯示，49%的房租管制公寓中只有一位房客，與此同時，嚴重的住房短缺卻迫使許多人住在遠離市區的地方，並且不得不花費大量時間在通勤上。在此期間的一項人口調査同樣顯示，曼哈頓有一半公寓實行了各種形式的房租管制，而曼哈頓有46%的住房只有一個人居住——美國全國的比例是27%。
在正常情況下，人們在人生的不同時期對住房空間的需求會不斷改變。結婚生子後，人們對住房空間的需求會增加。但是，當他們的孩子長大並搬出去時，父母對房屋空間的需求就會減少。配偶去世後，鰥寡老人會搬到一個更小的住處，或是和親屬同住，或是住進養老院，這時對住房的需求就會再次降低。這樣，根據人們在生命不同時期對住房需求的變化，整個社會的住房得以在不同人之間分配和流轉。
人們之所以合租房屋，並不是因為他們的合作意識，而是因為價格的限制，比如本例中的房租。在自由市場上，房租價格取決於其他房客願意為房屋承擔的價格。正面臨添丁增口的年輕夫婦通常願意為住房花更多的錢，儘管這意味著必須減少對消費品和服務的消費，來支付額外的房屋空間。打算生孩子的夫婦為了讓每個孩子有自己的臥室，可能會減少去餐館就餐或看電影，或者少買衣服，推遲買新汽車的計劃。但是，一旦孩子們長大並搬出去住，他們就沒有必要再做這種犧牲。這時減少租住房屋的空間，他們就可以享受其他額外的福利。
價格在此過程中發揮著重要作用，而房租管制法案對價格調整過程的壓制，使得租客沒有動力根據環境變化來改變他們的行動。比如，即使孩子搬出去或配偶去世，老年人也沒有動力搬出原來的大公寓，如果這些老年人搬離大公寓，將節省很大一筆房租租金，也能夠在其他方面享有更高的生活水平。而且，房租管制雖然減輕了租房的財務壓力，但是帶來的嚴重住房短缺極大地增加了尋找新的小面積公寓所需花費的時間和精力。簡言之，房租管制降低了住房週轉率。
紐約市實施的房租管制比美國其他主要城市更長、更嚴格。後果之一是紐約市的住房年週轉率還不到美國平均住房年週轉率的一半，而且在同一套公寓居住了20年及以上的房客數量是美國平均值的兩倍多。《紐約時報》這樣概括：
過去，紐約和其他城市一樣，房客流動頻繁，房東為了出租空置房屋而相互競爭。但是現在，紐約的格言是：移民不需要申請。當移民擠在貧民窟的非法寄宿公寓的床位上時，當地的上層中產階級只需支付低租金就可以住在高質量的街區，並且在他們的孩子們搬走後也不必搬出大公寓。
房租管制之下的供給
房租管制對供給和需求都會產生影響。由於房租管制法案使得建房子無利可圖，澳大利亞的墨爾本在第二次世界大戰結束後的9年中沒有新建任何新房。埃及的房租管制法案於1960年開始實施，經歷了這一時期的一位埃及婦女在2006年這樣寫道：
最終結果是人們不再投資建房，可供出租和居住的房屋大量短缺，使得許多埃及人不得不居住在相當惡劣的環境中，常常幾個家庭不得不合租一套小公寓。直到今天，我們還能在埃及感覺到嚴苛的房租管制所產生的影響。這樣的錯誤造成的影響會持續好幾代人。
其他地方的房租管制法案同樣導致了房屋建造量的下降。美國加利福尼亞州的聖莫妮卡市從1979年實施房租管制法案後，申請建造許可證的數量降到不足5年前的1/10。針對舊金山市的一項住房調查顯示，房租管制的住房中有3/4超過了50年曆史，有44%超過了70年。
雖然建造辦公樓、工廠、倉庫和其他工業和商業建築所需的勞動力、原材料與建造公寓樓一樣多，但是在很少新建公寓的城市裡，新建辦公樓卻很常見。房租管制政策經常不會限制工業和商業建築。於是，即使在住房嚴重短缺的城市中，也會存在很多閒置的工業和商業空間。儘管在紐約、舊金山和其他受房租管制的城市中存在嚴重的住房短缺，但是2003年的一項全國（美國）調査顯示：工業和商業建築的空置率大約為12%，為20年來最高。
這只是「住房短缺是一種價格現象」的又一證據。商業建築的高空置率表明顯然有足夠的可利用資源來建房，但是房租管制使得這些資源沒有被用來建造住宅，而是用於建造辦公樓、工廠和其他商業地產。
在房租管制政策實施後，不僅新建住房減少了，連現存住房的供給也減少了，並且房東也減少了對房屋的維護和修繕，因為住房短缺使他們不必為吸引房客而讓房屋保持好狀態。因此，在房租管制政策下，住房損壞得更快，而且當它破損時，卻很少得到修繕。對美國、英國和法國的房租管制政策的研究表明，房租管制下的住房比未受管制的住房損壞得更快。
通常，短期內可供出租的住宅存量是相對固定的，因此出現房屋短缺首先是因為在人為的低價格下有更多人想租住更大的空間。接著，由於出租房缺乏修繕而損壞得更快，加上在房租管制政策下新建住宅無利可圖，於是沒有足夠的新住宅來代替損壞的房子，最終造成了房屋真得越來越少。比如，在實施房租管制的英格蘭和威爾士，個人建造的出租房佔住房總數的比例從1947年的61%，下降到了1977年的14%。一項對多個國家的房租管制政策的研究得出的結論是：在所有被調查的歐洲國家中，除了高檔住宅，幾乎沒有個人投資建造無補助的出租房。
簡言之，一項本想讓窮人住得起房屋的政策，最終結果卻把建造住房的資源轉移到了只有富人才能承擔得起的住房上，因為高檔住宅和辦公樓等其他商業地產一樣，不受房租管制約束。除此之外，它還表明了區分動機和結果的重要性。經濟政策的好壞應該根據它們帶來的激勵，而不是根據實施政策的願望來評價。
租金因房租管制而處於人為的低水平，這時候，正在出租自己所居住的房子或後院的人會認為不再值得出租房屋，房租管制政策對住房供給減少的激勵也就尤其明顯。另外，人們會從租房變為買房。20世紀70年代，在華盛頓實施房租管制政策的8年時間裡，這個城市的可租賃房屋存量顯著下降，從超過19.9萬套減少到不足17.6萬套。美國加利福尼亞州的伯克利市在引入房租管制政策後，可用於租賃給加州大學伯克利分校學生的住房套數在5年內下降了31%。
考慮到房租管制法案所產生的激勵作用，我們不必對此感到奇怪。從這些激勵後果來看，我們同樣能夠很容易理解1975年英國將房租管制政策的實施範圍擴大到配有傢俱的租賃住房時的情形。倫敦《泰晤士報》（citethetimes/cite）曾報道：
房租管制法案實施後的第一週內，在倫敦《標準晚報》（citeeveningstandard/cite）上出租配有傢俱的住房的廣告數量急劇下降，現在這份報紙的此種廣告數量比一年前下降了大約75%。
由於配有傢俱的房間經常在房東當前所居住的家裡，因此當租金無法補償與房客一塊居住帶來的麻煩時，這些典型的住房單元就會很快退出租房市場。這一道理同樣適用於通常只有一位租客的複式住宅等小戶型公寓。多倫多市在1976年實施房租管制後的三年時間裡，房東出租的自住房屋的單間有23%退出了租房市場。
即使不是房東自住的公寓，房租管制也最終使出租房屋無利可圖，房東只能放棄這些住房。比如，紐約市的房主們發現，收到的房租根本不足以支付法律要求他們提供的服務成本（如暖氣和熱水），因此許多房屋被遺棄。為了逃避法律對遺棄房屋的懲罰，他們乾脆消失了。儘管這些房子如果得到維護和修繕仍然可以居住，但它們卻被空置封存。
幾年來，紐約市政府接管的遺棄房屋數量高達數千間。據估計，在紐約市，被遺棄的房屋數量至少是無家可歸人數的四倍。所以說，無家可歸併不是因為實際房屋的缺乏，而是因為價格相關的短缺，然而這真的令人很痛苦。截至2013年，紐約共有超過47,000名無家可歸的人，其中包括20,000個孩子。
這種資源配置的無效率，意味著有些人在寒冷的冬夜不得不睡在露天馬路上，甚至有人因此凍死，而本可以收容他們的住房卻由於房租管制被空置，而這一政策原本意在讓人們能租得起房屋。這又一次說明，稀缺資源配置效率的高低並不僅僅是經濟學家提出的抽象概念，它能產生現實的，甚至是生死攸關的後果。這也說明，一項法規的目標——在本例子中即「負擔得起的住房」——除了現實結果，毫無意義。
房租管制中的政治
雖然房租管制造成了很多嚴重的經濟和社會問題，但是卻往往能在政治上獲得成功。政治家知道租戶常常要比房東多，不懂得經濟學的人要比懂經濟學的人多。於是，提倡房租管制法的政客很容易贏得更多選票。
把房租管制描繪成防止貪婪的房東向窮人「索要過高」房租的手段，在政治上往往很有效。但事實上，住房投資的回報率很少高於其他投資，而且房東往往也並不富有，特別是小面積低端公寓的房東，這些出租房需要不斷修繕，所處地段往往也只能吸引低收入的租戶。擁有這樣住房的房東，很多本身就是身兼木匠和電工的雜工，他們用自己的勞動和技能維護和修繕房屋，希望用收來的租金還清房貸。總而言之，很大程度上由窮人租住的房屋的房主絕對算不上富裕。
若將房租管制法案廣泛適用於所有住房，高檔住房也會變成低租金住房。隨著時間的推移，情況也就很清楚了：除非免除對新建住房的房租管制，否則很可能就不會有新房在建。但是對新住房免除或放鬆房租管制，意味著即使是那些面積不大、質量一般的新建房屋，其租金也要遠高於房租管制下的大面積、高檔舊住房的租金。在實施了房租管制的歐洲城市，以及紐約和美國其他實施了房租管制的城市，這種租金不匹配的現象很常見。在不同場景下，同樣的激勵措施會產生相似的結果。《華爾街日報》的一篇新聞報道就指出了房租管制法案約束下紐約房租的不匹配：
萊斯·卡茲（leskatz）是一名27歲的表演專業學生，他還兼職做門衛，他和兩個室友在曼哈頓上西區花1,200美元租了一間一居室公寓，兩個人睡在廚房上面的閣樓，另一個人則睡在客廳裡。
在曼哈頓另一端的公園大道上，私人投資者保羅·哈伯曼（paulhaberman）和他的妻子居住在一個寬敞的兩居室公寓內，這套公寓還有一個日光浴室和兩個陽臺。房產專家稱這套位於著名大道上的豪華大樓裡的公寓至少值一個月5,000美元。然而，根據房租記錄，這對夫婦只需支付約350美元。
在房租管制政策下，富人支付低房租並不少見。具有諷刺意味的是，一項統計調查表明，紐約房租管制下的房租與自由市場上的房租相比，差異最大的是高檔住房的房租價格。換句話說，在房租管制政策下，富人比窮人獲得了更多的經濟利益，而這項政策的初衷卻是為了窮人的利益。與此同時，貧困家庭被安置在擁擠、蟑螂出沒的破舊公寓，城市福利機構卻在支付更多的租金。2013年，《紐約時報》的一則報道指出，紐約市無家可歸者救助服務局「每個月都要為旅社內的每個破舊單間支付超過3,000美元，而且這些單間既沒有浴室也沒有廚房」，其中一半的錢作為房租交給了房東，另一半用於「為無家可歸的租戶提供安保和社會服務」。
控制房租是為了保護貧窮的租戶、防止富有的房主亂收費，這一說法在政治上可能是有效的，但現實情況根本不是這樣。從房租管制政策中獲益的人可能處於任何收入水平，而從中受損的人亦是如此。一個人從中受益還是受損，取決於房租管制法案實施時，他是出租房屋的人還是在找房子的人。
舊金山市的房租管制比紐約市實施得要晚，但同樣嚴苛，並且也產生了相似的後果。2001年公佈的一項研究結果顯示，在舊金山市租住房租管制住房的人，有超過四分之一的租戶家庭收入超過10萬美元。同樣值得注意的是，這是自1979年房租管制政策在舊金山市實施至今首次進行的實證研究，也就意味著在房租管制法案實施和推廣的20多年裡，政府並沒有努力去測評這些法律帶來的實際經濟和社會後果，也沒有與它們的政治知名度做出區分。
具有諷刺意味的是，實施嚴苛房租管制的城市（如紐約和舊金山）的平均房租價格，最終往往都strong高於/strong沒有實施房租管制政策的城市。這些城市的房租管制讓房租控制在某個水平之下，以保護窮人的利益，這就激勵建築商只願意建造那些不受房租管制政策管制的高檔住房。毫不奇怪，在實施房租管制政策的城市，房租更高，無家可歸者也更多。在這方面，紐約和舊金山又成了典型的例子。
房租管制之所以在政治上大獲成功，原因之一是許多人把言辭當作了現實指標。他們相信房租管制法案確實能夠控制房租價格。只要人們這樣認為，這些法律在政治上就是可行的，就和其他宣稱有明顯合意目標的法規一樣，不管這些目標能不能實現。
稀缺性與短缺
由於商品比人口少而引起的稀缺，和作為strong價格/strong現象的「短缺」有至關重要的區別，這一點我們要牢記在心。有時某種物品並沒有更為稀缺，卻日益短缺；有時物品會越來越稀缺，卻沒有出現短缺。
正如前面提到的，儘管住房與人口的比率在第二次世界大戰前後並沒有發生變化，但在「二戰」期間和「二戰」後的最初幾年中，美國出現了嚴重的住房短缺，而戰前美國並沒有出現住房短缺。完全相反的情況也有可能發生，即某個沒有價格控制的地區中住房實際數量驟減，卻沒有出現短缺。1906年舊金山大地震及大火災之後就發生過這種情況。在這場大災難中，舊金山一半以上的住房在短短三天中被破壞，然而卻沒有出現住房短缺。《舊金山紀事報》（citesanfranciscochronicle/cite）在大地震一個月後重新開始發行，它的震後第一期報紙上有64個房屋出租廣告，相比之下只有5個想租賃房屋的人釋出了廣告。
這場地震和大火使約20萬人突然間無家可歸，臨時庇護所只能容納3萬人，大約有7.5萬人離開了這座城市。儘管如此，還有約10萬人進入了當地住房市場。然而，那個時期的報紙上並沒有提到住房短缺。價格的上升不僅分配了現存的住房，還為住房重建提供了激勵，同時也激勵房客租住較小的空間，並激勵有出租空間的家庭在高租金下，把剩餘空間租出去。簡言之，正如在沒有實際稀缺的情況下可能出現短缺一樣，在沒有出現短缺時物品也可能會出現實際稀缺。1906年舊金山大地震造成的無家可歸者，要比紐約市的房租管制法案導致的無家可歸者更容易找到住房，因為紐約市的房租管制使數以千計的住房退出了市場。
囤積
物價控制政策除了會導致短缺和質量下降外，也常常會導致囤積，即人們要比在自由市場條件下留存更多的價格管制物品，因為不確定未來是否還能買到這些東西。在20世紀70年代汽油短缺時期，車主一般不會等油箱裡的油降到平時的水平才去加油站加油。
為了以防萬一，即使還有半箱油，一些車主也會開進一個恰好有油的加油站把油加滿。數百萬車主的油箱裡裝滿了汽油，大量的汽油被儲存起來，於是加油站待售的汽油量就減少了。全美國範圍內汽油的這種少量減少最終卻可能造成嚴重問題——那些恰巧沒油的車主不得不苦苦尋找一個正在營業並且還有汽油的加油站。汽油突然嚴重短缺——雖然汽油的總產量並沒有變——迷惑了很多人，也帶來了各種陰謀論。
其中一種論調認為，石油公司讓它們從中東地區回來的油輪在海里轉圈，等著價格上漲後才讓這些滿載石油的油輪靠岸。雖然仔細推敲後，這些陰謀論都是站不住腳的，但正如許多謬論一樣，這種理論背後都有各自的核心。汽油總產量變化不大卻出現了嚴重的短缺，意味著必定有大量的汽油被轉移到了某些地方。提出或相信這些陰謀論的人很少能想到，那些大量被轉移到他處的汽油其實是囤積在他們自己的汽車油箱裡了，而不是在海上轉圈的油輪裡。這加劇了汽油短缺的嚴重程度，因為比起儲存在加油站的儲存罐裡，把汽油儲存在數百萬汽車或貨車油箱裡效率更低。
對於不同的物品，囤積的可行性不同，價格管制的效果也有所不同。比如，對草莓的價格管制所造成的短缺要比對汽油的價格管制輕微，因為草莓容易腐爛，不能長時間儲存。對理髮或其他服務的價格管制導致的短缺就更輕微了，因為服務不能被囤積。也就是說，你不可能趁著理髮師有空就一天內理兩次發，而把下次來理髮的時間向後延長一倍，雖然理髮價格被人為降低時，找一個可為你理髮的理髮師會比以前更難。
儘管如此，在價格管制下，一些不太可能的物品也被囤積了起來。比如，在房租管制政策下，人們可能會佔一套他們很少用的房子，就像一些好萊塢明星會在曼哈頓空出一套房租管制住房，以備他們到紐約時暫住。市長埃德·科赫（edkoch）住在紐約市市長官邸格雷西公寓的整整12年間，一直保有房租管制房屋。2008年，美國紐約州國會議員查爾斯·蘭格爾（charlesrangel）被揭露擁有四套房租管制住房，他甚至把其中一套作為辦公室。
囤積是低價格下需求增加這一普遍的經濟學原理的特殊情況，也是價格管制政策下低優先順序用途搶佔高優先順序用途（不論住房還是汽油），從而使短缺日益嚴重的必然結果。
有時候，價格管制下供給的減少並不明顯。在實施價格管制的第二次世界大戰期間，《消費者報告》（citeconsumerreports/cite）雜誌發現，1943年檢測的一批巧克力棒，20塊中有19塊比四年前變小了。一些罐裝食品製造商製造的產品質量也下降了，但是為了維護品牌的聲譽，他們給這些低質量的食品貼上了其他商標。
黑市
儘管價格管制一方面導致短缺，另一方面將買賣雙方更合意的交易認定為不合法，但是大膽、無所顧忌的交易者還是會違法地做出對雙方均有利的交易。價格管制政策幾乎總是會產生黑市交易。在黑市上，為了補償法律風險，價格不僅高於法律所允許的價格，還會高於自由市場上的價格。儘管小規模的黑市交易可以秘密地進行，但大範圍的黑市交易通常需要向政府行賄才能進行。比如在俄羅斯，一項禁止價格管制食品跨地區運輸的法令被稱為「150盧布法令」，因為需要花150盧布賄賂警察，好讓禁運貨物通過檢查站。
蘇聯早期經營食品黑市會被判處死刑，即使這樣仍然存在黑市。後來有兩位蘇聯經濟學家指出：「在戰時共產主義的高峰期，實行國家對農產品購銷政策的時期，投機者和食品販子冒著生命危險將大量糧食運進了城市。」
要統計黑市活動本質上很困難，因為既然黑市是違法的，就沒人想公之於眾。然而，有時也會有一些間接指標。在第二次世界大戰期間及戰後的那幾年中，美國實施了戰時物價控制政策，結果肉類加工廠的工人減少了，因為許多肉從合法的食品加工廠轉移到了黑市裡。這往往導致肉店和雜貨店沒有肉可賣。