房地產市場和股票市場一樣起伏波動。農業用地、商業地產以及住宅和公寓的價格都經歷過數次大泡沫，而且人們似乎並未從前面的泡沫中吸取任何教訓。我們將在本章指出，各種經濟泡沫，尤其是21世紀初發生的最近一次房地產價格的巨大泡沫，仍然是由那些我們在經濟的其他方面看到的動物精神推動的。我們現在已經很熟悉的動物精神要素——信心、腐敗、貨幣幻覺以及故事——依然在房地產市場中發揮核心作用。
不知何故，在20世紀90年代末期和21世紀初期，美國和眾多其他國家的民眾都堅信，住宅和公寓是頗具吸引力的投資物件。不僅房地產價格一路飆升，人們對房地產投資的熱情也空前高漲。動物精神的作用隨處可見。
美國曆史上最大規模的房地產繁榮始於20世紀90年代末，持續了近10年。到2006年轉成熊市下跌之前，房價差不多翻了一番。在房市繁榮期，這種暴漲同樣在其他許多國家上演，推動了全世界經濟和股票市場的上揚。當繁榮期結束時，它留下了自20世紀30年代以來最大的房地產危機——次貸危機，以及一場我們至今還無法全面把握其影響到底有多大的全球金融危機。
那麼，是什麼造成了這樣的興衰週期？又是什麼在左右人們的思想呢？
理解該問題的一個很好的起點是，湯姆·凱利（電臺節目主持人）和約翰·圖奇洛（全國房地產經紀人協會首席經濟學家）合著的《第二套住房如何成為你的最佳投資》。該書出版於2004年，正值房價上漲速度最快之時。該書解釋說：「不妨這樣看：如果你覺得一套房子用來居住再好不過，那麼別人也會這麼想，他們會為了獲得此項權利而付錢給你。擁有一處房產，特別是你自己能夠享受的財產，如度假別墅、養老居所，這些是普通美國人力所能及的最有利可圖的投資。」除了這些話還有一些依據外，該書竟絲毫沒有談及為什麼房地產會是最佳投資。
凱利和圖奇洛指出，房地產投資是典型的槓桿投資，但這並不意味著能帶來高回報：當價格下跌時，槓桿投資會變得極其糟糕，正如房產所有者在目前的金融危機中所發現的那樣。書中根本就沒有提到全國性房價下跌的可能性。這種思維方式當然就是投機泡沫的特點。該書根本就沒有給出理性的投資建議。
相反，書中充斥著各種故事。例如，漢密爾頓夫婦一輩子都住在賓夕法尼亞州，他們多年來都夢想著在佛羅里達州擁有一套房子。但直到他們已經成年的兒子弗雷德展示了這麼一項投資計劃並邀請他們共同投資時，他們才採取行動。一位房地產經紀人讓他們在佛羅里達州那不勒斯市的數套房屋中分別住了幾夜。他們上鉤了，非常高興地買下了其中的一套。讀者們可以在這一系列故事中，選擇自己最滿意的故事，並將其作為自己行動的依據。
顯然，作者覺得沒有必要解釋為什麼住房是最佳投資，但為什麼沒有讀過那本書的投資者也會對此深信不疑呢？
對房地產的天真認識
很多人似乎都有一種強烈的直覺，無論什麼地方的房價都只漲不跌。他們似乎真的確信這一點，因此對持有不同意見的經濟學家的觀點置若罔聞。如果要他們拿出論據來，他們通常會說，因為土地只有這麼一點，房地產的價格一定會持續上漲。人口壓力和經濟增長不可避免地會推動房地產價格以強勁的勢頭上升。這些論據顯然是錯誤的，但這並沒有對他們的判斷產生影響。
人們並不總是認為房價只漲不跌，尤其是在房價連續數年或數十年沒有上漲的情況下。雖然土地面積固定、人口和經濟都在增長的故事長期以來一直很有吸引力，但它也只有在房價迅速上漲時才有說服力。
房價只漲不跌論的吸引力在於，它往往伴隨著房地產繁榮的故事，被人們口口相傳，為房價暴漲推波助瀾。在房地產市場繁榮時期，房價只漲不跌論廣為流傳，並且被它背後的直覺進一步放大。
不過，實驗證明，人們甚至對最基本的物理現象也會有錯誤的直覺模式。心理學家邁克爾·麥克洛斯基與其同事在1980年做了一個實驗：他們向一群本科生出示了一張照片，照片上是一根細長彎曲的金屬管。然後他們問學生，如果一個金屬球從管子裡被高速射出，這個球的運動軌跡是怎樣的？在從未上過物理課的學生中，有49%的人認為小球會繼續沿管子的曲率進行曲線運動。甚至在具有大學物理知識水平的學生中，仍然有19%的人畫出了小球彎曲的運動軌跡。sup/sup
人們可能會認為，像物體會沿著直線軌跡運動這樣基本的物理學原理，應該能夠從日常經驗中學到。所以，有這麼多學生答錯確實讓人吃驚。事實上，當麥克洛斯基和他的同事請學生們解釋錯誤的答案時，他們的推理過程竟然與14世紀的科學家約翰·布里丹提出的中世紀動力理論一致。也許麥克洛斯基的學生和中世紀的科學家一樣，在引導他們思考的日常經驗中看到了一些微弱的相似之處，於是得出了結論。不論怎麼解釋，一定有某種心理傾向促使他們如此思考，不過麥克洛斯基及其同事並沒有找到其源頭。
在預測房地產價格的走勢時，人們似乎各有一些讓人費解的古怪念頭。房價永遠都會強勁上漲、房地產是所有投資中最好的投資，這些觀點非常吸引人，但並不總是那麼引人注目。除了繁榮期，人們很難找到房地產價格永遠都會上漲的言論。我們用計算機對舊報紙進行了搜尋，發現了一篇1887年的文章，當時美國的一些城市正處於房地產繁榮時期，其中包括紐約。這篇文章用如下觀點來證明廣受質疑的房價會持續上漲的合理性：「隨著人口增長，對土地的需求也在增長，而一個地區的土地不可能擴大，所以只有兩種辦法可以滿足需求。一種辦法是把樓建得越來越高，另一種辦法是提高土地的價格……因為每個人都非常清楚，土地總是有價值的，所以這種投資將永遠火爆和流行。」在第二次世界大戰後的1952年，「嬰兒潮」推高了房價，形成了美國曆史上第二大房價上漲時期。此時，我們又看到了這樣的觀點：「有些人意識到，沒有什麼投資像房地產一樣穩定和安全。儘管在蕭條年代裡土地價格和房價雙雙下跌，但不斷增加的人口會使房價保持長期向上的趨勢。」這樣的言論都是在房價上漲期間或房價上漲後不久出現的，這證明，類似的想法確實只有在房價上漲時才會捲土重來；而在上漲時期之外，就罕有這樣的論調。
在解釋房價上漲時，上述推斷並不符合邏輯。房價以前也曾下跌過，這就直接駁倒了房價肯定會持續向上的理論。尤為顯著的是，最近日本的城市土地價格下跌了（日本的土地和其他國家的土地一樣都是稀缺資源）。1991～2006年，日本主要城市的土地實際價格下跌了68%。