舉個我好朋友的例子，為了讓孩子能在好學區受教育，夫婦倆12年前在紐約上州買下一幢50萬美元的房子。這棟房子與克林頓總統退休隱居的地方是同一個社群，可以算是克林頓夫婦的鄰居，可見地段之好。前幾年房價猛漲，他們房產的市價一度高達100萬美元。
有一次聚會相見，我恭賀他們成為「百萬富翁」了！沒想到他們苦笑道：「有什麼好祝賀的。這幾年propertytaxes（房產稅，更確切的翻譯應為‘財產稅’，房產稅屬於其中一類）隨著房價年年漲，本來1.5萬美元的稅，現在房價升到100萬美元，每年要繳3萬美元的稅。再這樣下去，明年我們可能就住不起啦！」他們話音未落，「幸好」房價開始下跌，目前他們房子的市值，已回落到六七十萬美元，夫妻倆這才鬆了口氣。
房產稅在西方實行了多年。在北美，房產稅分地段好壞，每年將房價1%到3%的稅金繳給政府。很顯然，房地產稅的「奧秘」就在於隨著房價的上升稅額也跟著上升，一直升到房主付不起為止。
付不起怎麼辦？無非兩種選擇：房主最後要麼賣掉房子搬離喜愛的區域；要麼將賣不掉的房產乖乖地無償奉送給政府。「房產稅」這把利劍真可謂劫富濟貧的奇招。
控制房價借鑑歐美經驗
目前，上海和重慶成為了國內首批試點房產稅的地區。具體的規定如下：
上海
本地戶籍：新購且屬於家庭第二套以上。
外地戶籍：新購。
計稅價格：交易價格的70%，以後按評估價。
稅率：0.6%，低於平均價格2倍的0.4%[適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%]。
免稅額：人均60平方米（含）。
第二套購入後一年內第一套賣出，退稅。
重慶
試點的區域為主城九區，包括渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術開發區、經濟技術開發區。
三種情形需要繳納房產稅：
1.個人擁有的獨棟別墅：存量增量都收，認定標準是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共牆、無連線的成套住宅。部分教授、幹部居住在單位提供的獨棟別墅裡，由於只有使用權，沒有產權，就不需要交稅。
2.個人新購的高檔住房：高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房。
3.在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。
稅率：平均價格3倍以下0.5%，3～4倍1%，4倍以上1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統一都是0.5%。
免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序對先購的第一套應稅住房扣除免稅面積。
不予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人應稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應稅住房不予扣除。
由於國內房產稅試點推出時間還太短，效果如何還需要觀察一段時間。雖然無法完全把歐美的做法照搬到中國來，但我們仍然可以從歐美的經驗中看出一二。
在歐美，房子和汽車一樣屬於消費品，並不是投資品，房價是進入cpi加以計算的。所以，一旦房價高漲，cpi超過5%的話，便屬於惡性通脹，政府就非得出重手。比如里根時代，美國一度惡性通脹，里根政府便連續加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應聲回落。
歐美政府在徵收了高房地產稅之後，提供大量租金穩定的各種型別房子，使大多數民眾並不需要非得購房而居。在德國，有高達57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國，在次貸危機爆發之前，擁有房子的屋主數量破了歷史最高紀錄，可依然有超過33%的人租房而住。在歐美，租房還是買房，對大眾來說只不過是對生活方式不同的選擇而已。無論在理財上還是其他方面，並無優劣之分。
如果真想調控房價，歐美平均2%的房地產稅是一個控制房價的平衡器。此外，房貸利息的隨時上漲以及政府「劫富濟貧」所推出的大量廉租屋也是兩大抑制高房價的方法。升息的結果就是收緊信貸，斬斷了「血液」的供給。華爾街有一個模型，房貸利息每升1%，房價就會下跌5%到10%。真所謂「成也蕭何，敗也蕭何」。當初吹大房市泡沫，就是低息放鬆信貸立了「頭功」。
這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升，所以，歐美的房價不可能像中國這樣漲到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中國希望遏制投機炒房，使房價迴歸正常的水平，不妨全面借鑑歐美這三個方法。
附國外徵收房產稅案例
美國：徵收個稅和不動產稅
在美國，涉及房產的稅主要是個人所得稅和不動產稅，而買賣過程中幾乎涉及不到其他稅。每年的春季，由自己報稅。
房產如果持有兩年以上（以過戶時所發的房契時間為準）再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，即如果房產增值沒有超過50萬美元就可不繳稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數目，聯邦政府要對漲價部分徵20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年，兩者漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進房屋的費用和貸款利息扣除。
此外，擁有房產後每年繳不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，徵收幅度在房產價值（政府一般每兩年左右評估一次）的1%到3%之間，分兩次付清。
法國：按土地出租價值徵稅
房地產稅的徵稅根據是土地的出租價值，包括「未建成區的地產稅」、「建成區土地稅」和「住宅稅」。
按規定，「未建成區的地產稅」由空地的所有者繳納稅金，其稅金減免部分是20%；「建成區土地稅」由建築物（住宅或其他建築物）的業主繳納稅金，其租金減免部分是50%；「住宅稅」由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。
在上述三類房地產稅中，前兩類是由業主繳納，後一類由居住者繳納，由業主繳納的兩類考慮了業主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。
韓國：徵收綜合不動產稅
韓國政府在2005年徵收「綜合不動產稅」時已經有財產稅。比如一套1億韓元（現韓元兌人民幣匯率約183:1）以上的住房每年要徵收0.5%的財產稅，不過由於徵稅的標的房價不到市場價的50%，所以實際稅率只有0.2%左右。
綜合不動產稅是在財產稅之上額外徵收，韓國政府把稅款分配到各個地方政府，幫助縮小地域之間的經濟發展差距。徵稅物件是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由於徵稅的標的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產稅實際稅率達到最高峰的0.87%。從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把徵稅物件上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。
荷蘭：鼓勵出租分類課稅
荷蘭對房屋課徵的稅收：第一種是房屋消費稅，對房屋使用者課徵。第二種是地方政府課徵的財產稅，主要課稅物件是房屋。另外，中央政府徵收的淨值稅也包括對房屋徵稅。
房屋消費稅徵收的物件是房屋消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。稅率是比例稅率，計稅標準為房屋租金和房屋內使用的傢俱的價值。允許從租金中扣除一定數額，就其餘額課稅。
財產稅屬地方稅收，物件包括土地、房屋等不動產和某些動產。主要是房屋，故對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。
中央政府徵收的淨值稅包括個人住宅和營業用房。對營業用房有減免規定，13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減徵40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。對營業用房及低收入者有減免規定，但對個人住宅則沒有。這種稅收政策尤其鼓勵低收入者出租房屋。
加拿大：100%物業徵稅
溫哥華地產財政的主要來源是地稅（物業稅）收入，約佔總財政收入的58.4%。地稅不是按土地面積徵收，而是按物業的總價值（土地和房屋）的情況，按不同稅率徵收，以此抑制貧富差距無限拉大，並通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。
溫哥華市政府對物業管理非常嚴格，對房地產每年評估一次，評估由政府主持，費用也由政府負責。以土地和房屋的評估總值的0.5%～15%，根據業主的不同情況徵收，自己居住、自住加出租、商業性等不同用途的地產，其房地產稅也不相同，對擁有第二套住宅的人還以高稅率徵收。
紐西蘭、澳大利亞：不動產稅率最高1%
紐西蘭和澳大利亞買賣房屋時也不涉及什麼稅，只是賣家涉及個人所得稅。如果一個人擁有幾套房產，稅務部門就會對其格外關注。在每年3月報稅時，如果對獲利隱瞞不報的，處罰非常嚴甚至坐牢。不動產稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%至1%徵收。
3.5高房價之惑——房子的定價權在誰的手中？
2011年5月，國家發改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授在一個講座上語出驚人：「樓市可能下跌50%，趕緊賣房買股。」
國世平曾經預測1997年中國香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最後跌了80%。2007年，他號召深圳居民把多餘的房子賣掉，而當時北京一名教授說房子還要漲20年。最後，2008年深圳房價跌了30%。「中國投資者最壞的一個毛病是哪個貴買哪個，現在房子貴，就拼命買房子，我有一個學生在東莞買了680套房子。」
他在深度剖析了中國樓市後說：「2011年房地產會走得差，甚至跌一半也很正常。無錫這樣的城市會跌到5000元，南京房價也不可能不跌。今年一定要賣掉多餘的房子買股票！今年將是房地產變盤的一年，而股指區間是2800～3200點，正確的投資理念是，一定要賣掉高位的資產，去買低位的資產。」
中國樓市的價格走勢到底如何，誰最終掌握著價格的升降？
所謂的剛性需求是人性的貪婪
在微博上有一段關於中國十年炒房結果的熱門語錄：腳踏車進去，賓士出來；光著屁股進去，穿著皮爾·卡丹出來；乒乓球進去，地球出來；打工仔進去，老闆出來；壁虎進去，鱷魚出來；蚯蚓進去，蟒蛇出來；拖根繩子進去，拉著藏獒出來……這段調侃雖然誇張，但確實道出了些許實情。
眾所周知，任何商品的價格都由供給和需求所決定。供給是分母，需求是分子，當分子遠大於分母時，價格上升，反之下跌。在一種商品吹起泡沫時，沒有最高，只有更高。因為在泡沫沒有破滅之前，人們聽到的都是賺錢發財的故事。如中國10年樓市，炒房者人人賺錢，所以大家都想買房，有房子的人想買第二套、第三套；沒有房子的呢，唯恐不買就再也買不起了，拼了命也要擠上這趟發財的列車。於是「需求」無限增大，而在「供給」相對不變的情況下，後來的買家就必須出更高的價格。在如此這般的迴圈下，房價自然一路上升。人類本性中的貪婪，就這樣被轉化成所謂的「剛性需求」。
房子和其他商品一樣，自有其合理的價格（intrinsicvalue）。國際上最常用的房價衡量標準就是租售比。房價和房租的比例一旦超過160，這房價就高估了。由於中國情況特殊（比如還沒有全面徵收房地產稅），合理的租售比可以上升到200。
也就是說，房子的租售比一旦超過200，這時的房價就脫離了合理的價位，即房價含有泡沫了。2010年12月8日，中國社科院釋出的住房綠皮書指出，全國35個大中城市9月份的平均房價泡沫為29.5%，而福州、杭州、天津、青島等7座城市房價泡沫更超過50%，其中福州最高，房價泡沫超過70%。
價格取決於最後接棒的買家
然而就像萬物皆受地心引力那樣，泡沫不可能升上天，只要是泡沫，終究會破滅。因為無論什麼商品，只要是泡沫，都有一個共同的特點，其價格要麼繼續漲，要麼突然下跌，無所謂「軟著陸」（不漲不跌）。一旦價格不漲了，投機者就無利可圖，他們立刻會拋棄泡沫商品，從而引發價格下跌。到那時，人性中膽怯和恐懼就將佔據上風。這時的價格沒有最低，只有更低。就拿房子來說，擁有者都想趁價格高時趕緊拋，生怕價格進一步下跌。而價格下跌後再向上就難了，因此只要價格稍微上揚，原先被套的人就會想著解套，繼續拋，而原先想買房者就會觀望，於是供大於求，價格自然一路向下。到那時，那段有關炒房的調侃就會倒過來讀了：賓士進去，腳踏車出來……
其實，一旦房價出現了泡沫，這時的房子就像古董一樣，很難確定其價值，最後的買家願意出多少錢，它就值多少。像前些日子在倫敦拍出的乾隆官窯瓶，專家估價最多180萬英鎊，最後竟以人民幣5億多元一錘定音！如果兩年後有人願意以10億元買進，它就值10億元。反之，如果有錢人興趣轉移了，對官窯瓶不再感興趣，開價100萬元都沒人要，屆時那個瓶子就不再值100萬元。
古董的價值大起大落不足為奇。前兩年圓明園十二生肖銅獸首被人說成國寶，有人花天價四處收購，結果一個獸首花了2億多元才拍回中國。但據紐約的一位收藏家說，這十二個獸首是義大利人設計的，只有200餘年的歷史，是圓明園裡噴泉的配件，在義大利屬平常之物，哪能代表中國文物並號稱國寶，更談不上中國文物流失的縮影。中國顯然被人忽悠了一把。
事實上，任何事情的變化，外因只是變化的條件，內因才是變化的根據，外因必須通過內因而起作用。房價一旦超過合理的價位，那麼繼續上漲的內因就是最後的買家願意出更高的價。
再談回房價。現在國人寧可傾其所有都要置房的內因，是源自幾千年來形成的「土地情結」。歷史學家李劍農在《先秦兩漢經濟史稿》中說：「由秦漢以至於今日，中國大多數人之理念，尚未能大異於是也。一切士農工商的活動，最後以取得大量土地而成富為目的。」由此可見，中國人的基因裡普遍存在「土地情結」。然而在當今的中國，這一情結已無法實現，於是便被「擁房情結」所替代。人們將中國房價飛漲怪罪於地價太高、房地產商利潤太高、炒房客把房價炒高等。當然，這些因素確實都存在，但其實怪誰都沒有用，誰都無法解決這個問題。
如果沒有最後的買家不惜一切代價去接手，房價又如何能漲起來呢？假設最後的買家只願意出價100萬元，一旦超過100萬元就不買，那房子就只能值100萬元。房地產商建造了房子，開出100萬元的價格賣不出去，他能不降價嗎？炒房者炒到100萬元時，沒有最後的買家接手了，房子就會砸在手裡。在這樣的情況下，炒家自然會退出市場，不然就將傾家蕩產。
但事實上卻是有無數的人，無論房價多高，依然拼了命也要買。在這裡，借用並改寫《鋼鐵是怎樣煉成的》裡面的那句名言：無數房奴的整個生命和全部精力，都已經獻給世界上最壯麗的事業——為擁有一套屬於自己的房子而奮鬥！
任何事情都應該理性看待，不要做力所不能及的事。明知房價太高甚至高得離譜卻偏要硬著頭皮上，有錢的話自然另當別論，但要是掏空爸爸媽媽、爺爺奶奶、外公外婆全家的積蓄，再加上自己的畢生之力，勒緊褲腰、壯士斷腕般地去買一套房子，值得嗎？
如果大家能改變觀念，去除從「土地情結」演變而來的「擁房情結」，在房子漲到一定價位後不再進場，不再接手，那麼如今的房價是絕對不會漲到天上去的。而一旦房價不再漲時，買漲不買跌的炒家首先就會離場，具有極大泡沫的樓市就會產生骨牌效應，房價隨之肯定會迅速下跌。屆時，大家反倒能擁有一套自己能夠買得起的住房了。
說穿了，中國房價的定價權在誰手中呢？其實就在你——最後的買家手中！
3.6不買房也樂活——你不知道的租房經濟學
2013年全國有近700萬高校畢業生就業，被稱為「史上最難就業年」，畢業季令租賃成交量增長近一倍。一季度北京平均房租達3660元，被指超過買房月供。據上海房屋租賃指數辦公室最新的統計資料顯示，在過去的5月份，上海房屋租賃指數為1404點，環比上漲0.47%。中、低端市場漲幅擴大。6月份上海房屋租賃市場也呈現出走熱的跡象。房租上漲急壞好多無房族。本來就生活拮据買不起房，現在租房成本又提高了，物價同時又節節攀高，這日子還怎麼過？
大家先別急，聽我慢慢說。
房租上漲不用驚
房租上漲，主要是因為好些人持幣待購，暫時租房住；與此同時，不少炒房者又在高位拋售，一時間出租房供不應求，房租自然上漲。可一旦房價跌去20%～25%，自然會有大批租房者購買房子。
按歐美的經驗，房屋買賣讓市場去調節，而房屋租賃市場由政府控制。政府向擁有土地房子的人徵收房地產稅，將這筆錢投入租房市場，「劫富濟貧」補貼房客。擁有房子的人享受成功的喜悅，而房客們居有定所，可謂皆大歡喜。
在歐美的諸多國家中，多少年來租房者和擁有住房者的比例總是一半對一半，大城市的租房比例則更高，並且還不是暫時租住，而是一種居住常態。由於歐美實行高房地產稅，政府徵收了地稅之後，便大量提供各種型別的廉租房，使大多數民眾並不需要非得購房而居。
其實在歐美，選擇租房還是買房，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已。事實上，綜觀歐美近百年的房價走勢，基本上僅和通脹率持平，也就是說，房地產對普通百姓而言並非投資的選項。在歐美，通常來說單身者基本選擇租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有結婚後有了孩子，才會考慮搬到郊外甚至小城鎮買房居住，過上另一種家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一個女兒後，他才購房而居，而那時他早已是百萬富翁了。
特別是這次的次貸危機，美國房價連續下跌了5個年頭，目前依然「跌跌不休」，徹底摧毀了「居者有其屋」的「美國夢」。這幾年，歐美國家除了澳大利亞和加拿大以外，其他地方的房價都在持續下跌。而澳大利亞和加拿大的幾大城市，房價之所以未下跌，主要是靠中國人特殊的購房情結支撐著。
中國人自古有強烈的土地情結。現在人們無法擁有土地了，便把這一情結轉移到了房子上。但凡負擔得起便會不計代價要買房，根本不考慮什麼「租售比」和「房價收入比」。和歐美國家不同，在中國，房子是投資產品，而不是高檔消費品，所以房價是不計入cpi的。所以這幾年房價才會猛漲，一直漲到老百姓無法承受、漲到經濟不可持續發展了，政府才終於下決心出重手進行調控。而房租卻和大米、豬肉一樣，是作為生活必需品計入cpi之內的。也就是說，一旦房價猛漲，就會引發通貨膨脹，猶如米價、肉價上漲，政府會立刻干預，以免破壞安定團結與社會和諧。
紐約人大多租房而居
對如何控制房租漲幅，中國完全可以借鑑紐約的經驗。紐約的房屋租賃市場，因為政府與私營部門的合作，長期維持著穩定的狀態。
眾所周知，紐約是全球最富有的城市。不過，可能很多人不知道，在紐約至少有一半居民選擇租房，特別是紐約最富有的曼哈頓區，更有高達90%以上的人都租房而居。美劇friends（老友記）裡那6個年輕人分租公寓，就是典型的曼哈頓人的居住方式。
紐約是全美住房消費負擔最重的城市。曼哈頓更是寸土寸金，凡是看得見景色的公寓，動輒上千萬美元一套。同樣一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在舊金山40萬美元買一套，在洛杉磯25萬美元，在休斯敦、達拉斯只需13萬美元，到了邁阿密就只要10萬美元，而在曼哈頓則至少要120萬美元。能在曼哈頓擁有房產的，都是錢多得發黴的主。如當年宋美齡女士居住的中央公園邊上的那套閣樓式公寓，價值七八千萬美元，每年光地產稅就要交200多萬美元！而政府從富人的房產上徵稅，通過廉租公寓的方式「貼補」了普通工薪階層，是典型的「劫富濟貧」。
不過，曼哈頓雖然房價高，但是房租和收入相比卻不貴。我曾經在曼哈頓生活多年，一直租公寓而居，其中一間公寓每年租金3萬美元。有人大惑不解，每年3萬美元租金不是白扔了嗎？這是「只知其一，不知其二」的理解。因為曼哈頓的地產稅是房價的2%到3%，如果買下我所租住的公寓至少要花費100萬美元，每年支付地產稅、公寓管理費再加上水電費，甚至要超過3萬美元的房租，得不償失。這也是為何90%以上的曼哈頓人情願一輩子租房住的根本原因。
除了「白扔」房租外，國內的朋友或許會感到困惑，難道就不怕房東突然毀約、漲房租或者趕走我們這些房客？住租來的房子總是沒有家的感覺，不是嗎？
紐約有健全的「商業租賃法」，所以房客們根本無須擔憂這些問題。紐約的法律是極力保護房客利益的。法律規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當理由，比如失業，哪怕白住三個月，也不能趕走房客；房東與房客有任何矛盾，最後得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非；房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務。當然，如果是租戶使用不善造成的損壞，一切經濟後果由租戶自己承擔。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感。
高租房率有助城市吸引人才
紐約政府用徵來的房地產稅建造的廉價公寓深受中低收入人群歡迎。窮人申請批准入住之後，每年按收入的一定比例支付房租。就這樣，在紐約的中產階級、窮人和富人，大家都各得其所，其樂融融。我曾居住在紐約的羅斯福島上，每個月支付2500美元房租。而在同一棟大樓內，有些房客只交1000多美元，他們都住了多年，甚至大半輩子，他們住進去的時候房租只有幾百美元，每年只能小幅上漲，甚至不漲，在通縮、經濟不景氣時，房東還必須相應地減房租。
在羅斯福島上，還另有兩類公寓：一類是政府提供給低收入家庭居住的，只要家庭年收入低於規定的金額，就可以申請入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾經的一個同事在下崗後卻「因禍得福」，年收入正符合申請標準，於是租到了這一類公寓。第二年他太太也上班了，兩人的收入大大超過了申請標準，但政府又不會年年查證，結果一住數年。直到孩子到了學齡期，為了孩子的教育，才不得不搬出小島。
另一類公寓的租賃方式又別具一格，搬進去時，承租人只需繳納當年的薪金（按年薪計），以後無論租住多久，都無須繳納房租，只需按月繳納幾百美元的管理費。如果住膩了想搬出去，那筆預付的薪金便會退還給你，但是不償付利息。試想，這樣的買賣簡直太划算了，一旦入住這一類公寓，幾乎無人搬出去，除非老死。只有一點對不起了，因為房產不是你的，房價漲得再高也跟你無關。
紐約市政府長期以來實施廉租房政策，使符合條件的中低收入階層，每月都能以較少的租金租住較好地段的一居室。比如市中心曼哈頓下城有一個斯泰佛森特社群，大約有100多幢居民樓，共佔據6個街區，所有公寓一律面向中低收入群體。在該社群，一套面積約60平方米的公寓，客廳約為30平方米，臥室有15平方米，外加廚房、廁所和壁櫥。如果按曼哈頓的租房價格，每個月租金約3000美元。但是在該社群，這樣的一居室只需1500美元。此外，租房還有不少好處，如果房內出現下水道堵塞、停電、冷熱器設施故障等問題，一概由房東負責上門維修。而且小區的外圍設施非常完善，中心地帶有噴水池和草地綠化，包括24小時保安巡邏。租住這樣的公寓，真是十分愜意！
在曼哈頓早就有共識：有錢人擁有住房，實現了自我價值，享受到了成功的喜悅；而買不起房子的房客住得安心放心，視租房為自己的家，照樣也享受到安居樂業的快樂。
很顯然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使紐約這一國際大都市吸引並留住了大量的人才，特別是收入相對較低的年輕人。而作為對比的是，上海的高房價卻嚇跑了一批海歸科研人員，新聞報道說即使補貼60萬元仍然不夠首付。中科院上海分院的資料表明，2010年全院博士、副研究員級別科研人員的流失率達到10%，遠遠大於一般5%的正常水平。很多人正是迫於住房壓力，選擇離開上海或者投奔企業。這些人經過多年磨鍊，已是科研骨幹，失去他們，科研院所倍感痛惜。
由於租金和房價維持在較為合理的水平，紐約長期以來保持著「鐵打的營盤（固定的房子），流水的兵（房客）」的狀態，人口一直維持在800萬左右。正是人口的不斷流動，使紐約保持著城市的新興活力。這正印證了一個研究指出的結論：只有人口不斷地流動，才能保持城市的活力。一旦住房擁有率超過了70%，那麼這座城市就面臨老化的危險，也將漸漸失去生命力……
3.7曼哈頓不遙遠——紐約房地產的投資商機
這幾年來，隨著金融海嘯發展到經濟危機，美國房價一路下跌，許多地方已經跌去了50%以上，可依然沒有止步的跡象。新聞報道說，底特律有一座民宅掛牌價標居然僅僅10美元，秒殺了所有人的想象力底限。底特律是美國的汽車中心，美國三大車廠福特、通用和克萊斯勒的總部都在那裡。不過，自經濟危機席捲全球以來，這座一度繁榮的工業城市開始急劇衰落。6年前，底特律的房屋均價還在10萬美元的高位徘徊，現在已經跌到了1.15萬美元。
不少人相信，美國樓市2012年已經觸底。2012年的房價出現了大幅攀升，在從3月至9月的6個月中，標普/凱斯——希勒20城市房價指數（s&p/case-shiller20-cityindex）漲幅超過9%。那麼投資美國房產的好時機來了嗎？
紐約地產佔盡地段優勢
眾所周知，房地產能否保值關鍵有三點：第一是地點，第二是地點，第三還是地點。底特律的房子雖便宜，但沒有地理位置的優勢。相比而言，紐約的房子保值和升值的前景就大多了。
如果說紐約是「世界之都」，那麼紐約市中心的曼哈頓島便是「世界之都」的心臟。紐約證券交易所、納斯達克、美國證交所和全球所有大金融機構，以及世界500強的總部，幾乎全都駐紮在這個小島上；此外它也是無數富人的棲居地。無論是商業大樓，還是居民寓所，皆可謂寸土寸金。一套小小的「破舊」公寓動輒百萬美元，普通百姓只能望洋興嘆。即使咬牙買下來，每年單單地產稅也得交兩三萬美元，一般白領是消受不起的。
春天的一個週末，房產經紀商的一通電話將珍妮一家平靜的心給攪動了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女兒去年考入哥倫比亞大學，老公任職哥大醫學院，珍妮也在曼哈頓上班，於是一家在曼哈頓租了一套公寓。託這次金融危機的「福」，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平時住公寓，週末回到新澤西的大房子裡，日子過得挺滋潤的。不料前幾天房產經紀商來電，說是同一棟大樓裡有一套房型相同的公寓，以往至少100萬美元，現在「法拍」叫價65萬美元，週末「openhouse」開放看房，機會千載難逢。他們心動了，於是週末一大早前去。可沒想到，3年前打破頭爭相搶奪的公寓，如今他們在那兒待了一上午，居然沒有第二個看房人，這反倒令他們猶豫起來。經紀人說，按此狀況，砍個5萬美元，即60萬美元也可能買下來。這在曼哈頓可是10年前的價格！但人性使然，越是便宜，倒越下不了手了。
珍妮來電問我怎麼看，請我幫她拿主意。她說，她家在新澤西州的房子早已供完了款，女兒又是拿著全額獎學金讀書，不用她負擔。珍妮這幾年存了一筆錢，退休金都陷在股市裡，不想再投了，就想再買套房子吧。國內親戚都勸她在上海老家買，但她覺得上海房價太高了，而紐約的房價還在繼續下跌。到底買還是不買……買房是大事，最終只能由她自己做主。我就只能給她分析一下美國的樓市，供她參考。
美國政府積極「救市」，2009年11月6日，歐巴馬簽署了延續獎勵「首次購房者8000美元」的法案。也就是說，在此前3年裡未購房的民眾，如果現在買房子，將得到政府8000美元的稅務優惠；美聯儲繼續放鬆信貸，繼續保持「零利率」。但官方公佈的失業率已攀升至26年來的最高水平，特別是選擇性浮動利率房貸（optionarm）的問題，使得新一波貸款違約又將衝擊全美。可見，美國樓市依然不景氣，尚未出現任何見底的跡象。
optionarm是華爾街2004年發明的一種房屋貸款，專門提供給低收入人士購房。在頭5年可以不用還本金，只需支付低利息即可，操作起來就像用信用卡一般。當時房屋貸款的浮動利率是3.25%，而optionarm每個月只需支付1.25%的利息，5年後再將那少付的2%的利息加入本金之上，然後連本帶息支付貸款。這種房貸比普通的次貸殺傷力更大，2009年9月便開始陸續到期。幾乎所有持有這種房貸的人都將無力繼續供款，法拍屋的數量很顯然將繼續大幅增加，美國住房價格也將繼續下跌。
美國居民住宅價格依然下滑，資本市場依然低迷，上市融資的前景很不樂觀，很多公司推遲或取消了上市計劃。然而，卻有兩家reit竟然逆勢而上，在紐約證券交易所掛牌上市，並獲得了投資者的追捧。究其原因，不外乎確實有利可圖。
什麼是reit？所謂reit（realestateinvestmenttrust）是一種類似於共同基金但投資物為不動產的投資工具，由美國國會於1960年建立。它主要借不動產的證券化以及眾多投資人的集資資金，使沒有龐大資本的一般投資人也能參與不動產市場，並獲得不動產市場的交易、租金和增值所帶來的獲利，同時又不需要實質性地持有不動產。
「不動產投資信託」的特點是信託的主要收入來自租金，而信託亦需要將未來絕大部分的盈餘用作派息。因此，不動產投資信託的派息率遠高於市面上一般的股票。一般來說，不動產投資信託的風險與報酬居於股票與公債之間；而由於其不動產的特性，使不動產投資信託對抗通貨膨脹特別有利。2009年6月，hrpt物業信託公司新上市了「政府物業收入信託基金」，辦公樓設在馬薩諸塞州。該公司稱新上市的信託基金沒有信用風險，因為它不是購買自己旗下的物業，而是購買從銀行剝離的價格低廉的破產物業。公司已擁有29座辦公樓，其中25座已經租給了聯邦政府，其餘的都租給了各個州政府。而且公司還投資由政府所擔保的物業貸款產品，回報率獲得了政府的擔保。
由於抵押貸款受到政府擔保，上市的信託基金沒有信用風險，投資者從reit得到的回報率遠高於市場一般的資產。
而美國商業房地產市場，因受信貸緊縮和經濟衰退的衝擊，相比2007年6月的房價高峰，商業房地產價值將下降40%，而某些板塊最高可降低到50%。這一資料是城市土地研究所和普華會計師事務所2010年11月5日公佈的，是自大蕭條以來商業地產下跌最嚴重的一次，超過了20世紀90年代的「儲貸危機」。
衝擊最重的當然是零售及辦公樓的物業，反映出當前就業市場疲軟和消費者捂緊荷包、謹慎消費的事實。不過，住宅市場公寓樓的復甦會比商業地產來得快，一旦經濟起死回生，20多歲的青年人對公寓租房市場將有很大的需求。
最小化投資風險最大化投資回報
一位在紐約房地產市場摸爬滾打了二十多年的朋友告訴我，在過去兩三年中，金融危機和信貸市場的緊縮使美國房產價值大幅下降，平均房價跌回了8年前的水平。如果購買破產或拍賣的房地產，價格還可下降10%至20%以上。而收購這一類的房產之後，通過專業房地產管理公司來運作，投資人將有一個穩定的、7%以上的租賃收入；若持有這類產業5年以上，等房價回升之後，平均投資回報率可達到每年20%以上。
因此，在中國房價已漲得越來越離譜的時候投資美國住房市場，特別是像曼哈頓這樣的地方，不能不說是個很不錯的投資機會。畢竟連上海市中心淮海西路等優質地段的房價都已經逼近每平方米人民幣5萬元，而紐約曼哈頓最貴地段上東區的房屋均價已跌到每平方米人民幣9萬多元，比上海的湯臣一品便宜多了。
就像北京、上海是中國富人置業首選地那樣，紐約是全世界富人的眾望所歸之處，是全球的經濟、文化、娛樂和旅遊中心，即大家常說的「剛性需求巨大」。就在三四年前，紐約的房價還高處不勝寒，和20年前東京的房價一樣，令人望而生畏。而目前紐約房地產的投資商機可以說是「千載難逢」，那位經紀人說得不錯。由於缺乏競爭物件和信貸緊縮，因此能夠標到優質和低價的房產專案，就能最大限度地擴大投資回報，最小限度地縮小投資風險。
而目前亞洲房地產價格快速上揚，部分原因是國外資本的流入和政府刺激經濟而投入巨資。但這兩種資金隨時都可能快速消失。這中間當然也牽出了一個敏感的問題，即中國樓市是否正在形成一個巨大的資產泡沫。即便短期內這一泡沫還未形成，投資人也有必要在這樣的高價位拿出一部分資金，做一個多樣化的投資組合。
在許多亞洲大城市，包括中國香港和臺北，當前住宅物業的價格都大大地攀升，相比5年前幾乎翻了一番，創歷史最高水平；而收益率卻在下降，不到無槓桿投資基礎的3%。潛在的資產泡沫已然或正在形成。中國香港金融署長已採取立法措施，目的即是為減少和杜絕投機炒樓的現象。
正如巴菲特所言，「在大家貪婪時要恐懼，在大家恐懼時卻要貪婪」。近幾年來，全世界都「看好」中國樓市，熱錢蜂擁而上，按巴菲特的理論應該要「恐懼了」；而美國房市相當低迷，大家都不看好，反倒是充滿了機會，「貪婪」一把的時候到了。通常，人們都期望「抄底」，但往往真到所謂「底部」時，大量買家進入，反而最好的時機已經過去。
我將這些洋洋灑灑地分析給了珍妮，請她自己作最後的決斷吧。
[財經新聞如何看]
新聞案例分析一
銀行「錢袋」緊令樓市面臨挑戰房價或迎拐點
2013年6月28日來源：《新京報》
銀行「錢袋」緊樓市面臨挑戰
業界分析，銀行流動性緊縮持續至明年，房企資金壓力將加大，房價或迎拐點。
銀行間流動性緊縮，對股市造成重大打擊，地產股價大跌，而看空樓市的爭論也是沸沸揚揚。
「錢荒」的出現，首先波及個人房貸市場，銀行貸款額度有限，首套房利率優惠減少，變相降低買房人購房能力，增加購房成本。而「錢荒」也預示著貨幣流動性從寬鬆走向偏緊，這對於資金來源的1/3依靠銀行貸款的房地產行業面臨考驗，如果「錢荒」繼續發展，高房價還能支撐多久？中小房企是否會提前倒下？而在銀行收緊「錢袋子」，融資難的背景下，房企拿地也將趨於謹慎，那麼地方政府高度依賴的土地財政又將何去何從？對於「錢荒」的鏈式反應，或在接下來的幾個月揭曉答案。
這是一則有關討論銀行鬧錢荒對房地產的影響的新聞，其核心資訊是「2013年6月，市場資金流動性緊張，銀行拉緊信貸額度」，延伸資訊是「銀行鬧錢荒可能將加大房地產的風險」。按照我們在序言裡總結的看懂財經新聞的四大原則「1.特別關注壞訊息；2.專家的話如何聽；3.分清投資和投機；4.迴歸常識（核心原則）」來分析這條新聞，你首先應該判斷的是，「銀行鬧錢荒」是好訊息還是壞訊息，這顯然是一則壞訊息。記得我們說過的麼，看到壞訊息要特別留意，新聞究竟說了什麼，和我有什麼關係，我應該如何應對。其次，這條新聞裡不存在對專家的話的判斷，這一條可以跳過。最後，關於投資和投機，炒房究竟是投資還是投機？銀行拉緊信貸額度，對我的投資有什麼影響？在這種情況下，我該如何操作？其實，這些問題，都可以用最簡單的常識來分析。還記得我們在前幾章裡對「投資」和「投機」的分析嗎？如果你是在合理價位之上買入的，那你就進入了一場擊鼓傳花的投機遊戲，贏得這場遊戲唯一的途徑就是找到下一個接棒的投機客。你的買房、守房和賣房行為是投資還是投機呢？請留意本章涉及的「租售比」的概念，給你的房產投資把把脈。
新聞案例分析二
地價與房價「齊飛」中國樓市上半年高燒未退
2013年6月28日來源：中國新聞網
國家統計局官網日前公佈的資料顯示，5月份在統計的70個大中城市中，房價出現環比上漲的城市有65個，同比上漲的城市有69個。2013年已過半，回顧上半年樓市，儘管有新「國五條」政策沉重打擊，樓市經歷了3月成交井噴和4月的低潮，但樓市「高燒」依舊未退。房價不斷攀升，土地市場地王頻出，樓市真的陷入「越調越漲怪圈」？答案我們現在無從知曉，但目前的房價資料仍顯示，未來房價上漲的壓力依然嚴峻。
政策篇新國五條重磅出擊
2013年伊始，崑山、東莞、金華等城市先後出臺了下調住房公積金貸款額度的通知，這些城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，而這也引發市場對樓市調控加碼的種種猜測。
2月20日，國務院部署樓市調控五大措施全文釋出，新「國五條」重磅出擊。要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
一季度末，是新「國五條」細則中給出的地方執行細則出臺時間的大限。大限的倒數第二天，北京落實新「國五條」的地方細則出臺。這個被稱為新「國五條」細則升級版的地方新政明確規定，自3月31日起，京籍單身人士限購一套房，出售非唯一住房徵收20%個稅。
市場篇樓市成交跌宕起伏房價漲勢難擋
2012年年底，一輪樓市暖冬行情逐漸襲來，進入2013年1月，儘管歷來是樓市淡季，但這並未妨礙房價繼續回暖。資料顯示，1月70個大中城市中，新房和二手房價格環比上漲的城市數量均超過七成，且同比結束連續10個月的下跌轉升。多家大型房企在2012年再創銷售業績新高，並對2013年樓市表現出樂觀預期。此背景下，調控新政出手。2月20日國務院公佈的新「國五條」開啟了2013年房地產調控的大門，在各地尚未出臺相應落實細則的情況下，相當一些地方二手房市場出現「搶搭末班車」效應，交易量出現「井噴」。伴隨新「國五條」細則的出臺，大批購房人在「二手房轉讓按差額計徵20%個稅」的政策推動下，新房市場也進入了熱賣狀態。
土地市場也頗為熱鬧。僅5月20日和22日兩天的時間，北京便成交了5宗地塊，總價超過50億元。據亞豪機構統計資料顯示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗經營性用地實現成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出讓金累計達到417.88億元，趕超去年全年的395億元。
對於土地市場如此火熱的原因，業內人士普遍認為是房地產企業對後市的預期樂觀，同時手上並不缺錢。
面對房價的不斷上漲和開發商熾熱的拿地熱情，業內人士也更為關心下半年的樓市走勢。6月20日，亞太城市房地產業協會會長謝逸楓在微博上預測稱：「下半年樓市總體面，高位盤整，穩中有升，價量齊漲。土地總體面，火中加熱。調控總體面，不加碼不放鬆，穩中微調，調中收緊。」
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前國內的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊，仍然不會出現大範圍的「以價換量」的「降價潮」。
此條新聞向我們傳達的最主要的資訊是：地價和房價在2013年上半年繼續上漲。這不能簡單地說是好訊息還是壞訊息，對不同的人來說，它有著不同的意義。
文中採訪了房地產業內人士和研究人員，他們給出的分析均符合文章的標題所傳遞的方向：房價在2013年上半年呈上漲走勢，而在2013年下半年也不會出現明顯下調。專家的觀點只能視為他們的個人意見，可以用來參考但並不能直接拿來當作事實。
就在同一天，燕京華僑大學校長華生在某論壇上表示：「我們面臨房地產泡沫引發的很大危險；中國人靠機構抵押貸款，美國人靠個人抵押貸款。這個危險在一定意義上可以和美國引發的次貸金融風暴相提並論，美國次貸危機也是在寬鬆的貨幣政策下，由於房地產泡沫引起的。如果中國來一場所謂房地產引發的金融危機也一定是從房價下跌開始的。我們的房價下跌不會直接影響購房者，但會直接影響地方政府融資平臺以及信託資金融過去的錢。一旦房價下跌，所有的抵押品就貶值……」
很多時候，人們不願意聽帶有警示或悲觀口吻的分析和建議，但往往真理就藏在這些「不動聽」的言語中，在第二章中，我們瞭解到，「烏鴉嘴」經濟學家雖然嘴不抹蜜，卻常常提供給我們最有用的資訊和最實在的建議。中國房價將何去何從？拐點到了嗎？房產稅究竟是個什麼東西？買不起房的我到底該貸款買房還是租房？相信，讀完本章後，你會對這些問題有一些答案。