導言
在這一章，我們來討論房子這點事兒。除非你一年365天每天都露營，否則房子這個話題是逃不過去的。
曾經的夢幻之都迪拜，禁不住金融風暴的席捲，房價暴跌不止，外國淘金者恐慌撤離，奢華之城變鬼城。曾經的歐洲富國愛爾蘭深陷債務泥潭，樓市冰凍，絕望的年輕人紛紛移民他國。美國房價暴跌之後，加拿大也陷入樓市危機……這些都是十足的壞訊息，哪怕它不是發生在中國，也要引起高度關注。因為在高度全球化的今天，沒有哪個國家可以在危機中獨善其身，包括中國。蝴蝶效應的震懾力不可小覷。
現在中國的光棍們多半是吃了沒有房子的虧，好多大齡男青年無奈抱怨：沒有房子就沒有娘子和兒子，沒有房子就沒有生活。有房的希望房價天天漲，沒房的等房價跌已經等得失去了耐心。許多專家跳出來說，中國的房地產沒有泡沫，中國的房子只漲不跌。投資中國房地產是最划算和保險的理財手段。如果你還記得閱讀財經新聞的那四招，那麼你一定會留意說這話專家的身份，他是房地產公司的高管嗎？他暗地裡在炒房嗎？他說的投資房地產到底是在投資還是在投機？
歐美使用房地產稅來穩定房價，中國可以學習借鑑嗎？美國房價已經跌破歷史紀錄，現在到了投資美國房地產的時候了嗎？對於暫時買不起房子的老百姓來說，難道就沒有別的路可走了嗎？帶著這些問題閱讀本章，再用你的常識加以檢驗，山重水複疑無路的無房族們看看是不是柳暗花明又一村了。
3.1加拿大樓市危機正蔓延——中產階級買不起房
有人說，中國的房價永遠都不會跌只會漲，真是這樣嗎？聽我先說個親身經歷的故事。
和地產經紀的對話
前年年底，我在美國留學的堂弟喬治畢業了，去年年初，他在多倫多找到一份不錯的工作，於是從美國移民加拿大，從紐約來到多倫多。剛來時，我幫他在downtown（下城，歐美城市的下城一般是最繁華、房價最高的地段）租了一個單身公寓，先安頓下來。工作了兩三個月後，喬治感覺穩定了，就準備在多倫多downtown買套公寓。他剛來多倫多，人生地不熟，買房還是找個地產經紀比較穩妥，畢竟術業有專攻嘛。於是，他買了份中文報紙，開啟廣告版，哇！整整三大版都是地產經紀的廣告，沒想到多倫多竟然和前幾年的紐約一樣，華人地產經紀多如牛毛。順著廣告看下來，有一位王姓經紀人很面善，仔細讀介紹，王先生不僅是「資深金牌經紀人、房產投資專家、談判高手」，而且居然還是名校的經濟學博士！喬治陡生好感，一個電話過去。
得知喬治剛從紐約來，王博士說：「多倫多就是加拿大的紐約，不過，這兒房價比紐約便宜，大有升值潛力！你想買什麼樣的房子作為投資？」
喬治答：「我只是準備先買一套公寓自住，沒有考慮投資。不過，」喬治停頓了一下，「你也知道，美國的房價已經跌了好幾年了，你覺得會影響到加拿大嗎？」
王博士脫口而出：「不會的！美國是因為次貸危機引發房價下跌。放心！加拿大沒有次貸，所以不會有危機的。」問過了喬治的具體情況，他又說：「我馬上把你的要求輸入電腦系統，大概明後天就能找到你滿意的單位。」
過了兩天，喬治接到王博士的電話：「陳先生，有一個單位符合你的要求。那棟樓離你的公司不遠，你下班後我們去看看。」
下了班，喬治先到那棟大樓。見一輛大奔駛來，迎面走來一位西裝革履、風度翩翩的中年男士。「是陳先生吧？」聽聲音是王博士。握手寒暄之後，喬治說：「稱呼我喬治吧。」王博士向喬治介紹說：「喬治，這是一棟新大樓，兩個月前剛建成的。」
兩個月的嶄新大樓？喬治疑惑：「房主為什麼賣，是不是有問題？」
「沒有問題，當然沒有問題！這個單位的房主也是我的客戶，三年前，還是我幫他搶到這個單位的。」
「搶？怎麼，在多倫多買房子還要搶？」
「那當然，這幾年多倫多房價升得很快。這棟樓三年前開盤時，這個單位是30萬加元，現在房主開價38萬加元，不過比紐約便宜，那是一定的。」
喬治一聽，不禁想起六七年前美國也是這樣，樓盤一開，大家蜂擁而上「搶」買樓花，造好之後賣掉套利。
那個單位倒是不錯，放眼望去非常時尚，一室一廳帶個太陽房。想著美國房市已經跌了好幾年，喬治決定先砍它個10%，他說：「這樣，我出34萬加元。」
「34萬加元？開玩笑。現在買房要往上bid。這個單位沒有40萬加元你是‘搶’不到的。」
聽了這話，喬治買房的熱情驟降，就找了藉口說看看其他單位再說吧。畢竟是資深經紀，王博士看出了喬治的態度。他說：「加拿大房價不高，肯定每年往上漲。現在不買明年更貴。」
喬治說：「多倫多其實房價也不便宜了，這樣的房子，在紐約皇后區也不過這個價，布魯克林、哈林區比這兒還便宜……」
見喬治退意已定，王博士只好說：「我會不斷地發資訊給你，如果你喜歡，我們就去看。」
接著幾個月，每隔三四天，喬治就會收到王博士傳來的資訊，喬治沒加理會，他已經知道加拿大的平均房價超過了美國的一倍！也明白了買樓房公寓並不能真正擁有土地，而且以後還要成家立業，還是買house（獨立房，國內可能稱別墅吧）比較靠譜，於是將這個想法告訴了王博士。王博士說：「不錯！當然還是買house好，住得舒服，而且升值還快！」
之後，王博士就不斷將待售的house資訊發給他。但是，喬治又漸漸地瞭解到，加拿大雖然沒有美國那樣的次貸問題，但前些年，好些銀行也發放超低首付，甚至還有40年期的按揭。40年哪！和次貸相比，不是五十步笑百步嗎？
後來又不斷聽到加拿大房價已經有了泡沫的訊息，喬治更想等等再說。
不久，加拿大政府開始收緊信貸。
三四個月前，傳來溫哥華房價比前一個月微跌的訊息。喬治給王博士去了電話，問他讀到資料了嗎。王博士說：「當然啦。那邊前兩年漲得太快，所以，按我們的說法，也不算什麼跌，和去年同期相比，溫哥華房價依然是漲的，現在只是漲幅回落而已。而且，我們多倫多是不會跌的。」
喬治「哦」了一聲掛了電話，等著看事態的發展。
王博士還是不斷地給喬治發資訊，而媒體上的「壞訊息」也不斷地傳來。
加拿大東部房價也開始下跌了。王博士在電郵裡寫道：「是的，東部有些地區房價有些‘回落’，但大多倫多地區是不會跌的！」接著，大多倫多地區也開始跌了。王博士的電郵說：「那只是多倫多的郊外，而多倫多市區是不會跌的，人口眾多，土地稀缺嘛……」
多倫多還「人口眾多，土地稀缺」？喬治想，不過280多萬人，面積比香港大了好幾倍。既然專家這樣說了，姑妄聽之吧。
「不幸」的是兩個月前多倫多房市銷量也開始下降。王博士的電郵又說：「不過銷量下降而已，價格還在漲。」
又過了半個月，傳來了多倫多房價也開始跌了的訊息。王博士說那只是公寓，這些年多倫多公寓造得太多了，的確有點供大於求了；不過，獨立房還在漲。
但一個月前，獨立房也開始跌了。
喬治又接通了王博士的電話，問他怎麼看。王博士斬釘截鐵地答道：「沒事兒！小調整而已。現在恰恰是買入的機會，機不可失，趕緊買！」
喬治問：「可能還要跌吧，我還想再等等。」
王博士說：「想抄底很難的。長遠看房子一定是升值的。」
喬治沒有接話，心裡想：「話是不錯。但假如加拿大房價像美國那樣，一連幾年‘跌跌不休’，我要是現在買個50萬加元的房子，幾年後跌掉個30%，那就是十幾萬加元啊，我住進去之後心裡能爽嗎？」
越來越多的加拿大人買不起房
2013年6月1日，在加拿大大城市市長會議上，市長們紛紛表示，由於家庭負債過高、經濟形勢及人口結構改變，許多人都買不起房屋，一個新的樓市危機正在形成。
當天，在溫哥華集會召開的加拿大大城市市長黨團（thebigcitymayors’caucus）決議，應邀請全國各省及聯邦政府相關單位集會，共同研討解決住房危機的方案。卡加利市長南辛（naheednenshi）表示，現在由於房價過高，越來越多的加拿大人買不起房子了，因此政府有必要研擬出新的房屋政策，使住者有其屋。政府補助的廉租屋也是考慮的選項之一。
加拿大大城市市長會議指出，加拿大的房價自2001年至2010年漲了一倍有餘。全國有超過三分之一的民眾租房居住。加拿大城市聯盟（federationofcanadianmunicipalities）的統計資料顯示，2011年，42%年齡在29歲以下的年輕人，仍與父母同住。1981年，此一比例才為26%。
此外，加拿大亦有無家可歸的危機。據統計，加拿大有150萬個家庭亟須住房，寄居在收容所及在街頭流浪的人數約有30萬人。
卡加利及滑鐵盧市各有3000多個家庭等候政府提供的廉租屋，大溫哥華地區這樣的家庭有4100個，安大略省等候政府提供廉租屋的家庭為15萬個。渥太華這樣的家庭有9000個，等候期約為七年。
在地廣人稀的北美，多年來房價收入比常年保持在2～3倍，不能超過3倍，這符合北美人的生活方式。他們最多隻能將稅後收入的30%用於房子支出，這是他們安居樂業的基本保證，也使得他們的住房擁有率達到60%～65%。但由於前些年來次貸推高了美國房價，令美國房價收入比突破了3倍，到2006年7月房市破滅之前更高達5倍，高處不勝寒，結果由於「房價收入比」的「地心引力」而轟然下跌。目前又回到了3倍以下。
而加拿大由於滯後效應，這兩年房價不降反升，特別是溫哥華和多倫多，房價一路飛漲。按照2009年的統計結果，多倫多平均家庭收入66790加元，而平均房價已突破46萬加元，房價收入比接近7倍。而去年（2012年）多倫多平均家庭收入沒怎麼增長，平均房價卻漲到了53萬加元！溫哥華就更離譜了，平均家庭收入比多倫多還低一些，比紐約低一半，但平均房價卻超過多倫多一倍，比紐約還高！溫哥華的普通百姓還有「安居樂業」可言嗎？而加拿大這幾年房價飆升，全國的平均房價收入比已然突破5倍，被多家國際權威機構多次警告房價泡沫！最近一次調查，有72%的「80後」「90後」年輕人表示，如果房價不降的話，他們可能這輩子都不會買房子了！
3.2沒有房子就結不了婚——都是房子惹的禍
近日看到一則中國媒體做的「結婚是否必須買房」的調查問卷結果。調查物件為100名已婚的「80後」，男女各50人。72%的受訪者擁有自己的婚房，23%的受訪者婚後與父母同住，僅5%的受訪者婚後居住在出租房。對於「是否贊成租房結婚」這個觀點，65%的受訪者表示反對，其中女性佔38%。她們認為，房子是愛情的物質保障，先買房子再結婚，生活才會踏實；如果租房子，就缺乏歸屬感，也就失去了生活的安全感，而且租房子結婚沒面子，會被親友笑話，所以結婚一定得有一套房子。在72位擁有婚房的受訪者中，68人的婚房由雙方父母完全提供或提供首付；61人有每月償還銀行按揭的壓力；48人表示每月還貸之後，剩餘可支配的資金有限，生活質量受到影響。
不知從何時起，房子已經漸漸成為民生的首要問題。有人說，在當今中國，愛情和婚姻的現實不再是「有情人終成眷屬」，而是「有房人終成眷屬」。望房興嘆的工薪族絕望地發出吶喊：「我們不要房子要生活！」
這個社會怎麼了，沒有房子的我們可以有生活嗎？
吉米的煩惱
我的同事吉米是蘇州人，交大的電子工程學士，出國前在上海工作，6年前移民多倫多，找了半年工作沒有合適的，於是進多倫多大學攻讀碩士學位，畢業後順利地進入加拿大的華爾街——海灣街（baystreet，所有加拿大大金融機構的總部都在這條大街上）。
近來吉米迷上了周立波，將網上所有周立波的節目全部下載刻成光碟，反覆地看。他得知我也是從上海出來的，每次跟我閒聊都要學幾句周立波。上週一，他走進我的辦公室說：「我最近胸哈（好）……哈悶。」我以為他又要學周立波的什麼段子，但似乎又不像，他的確一副心事重重的樣子。
原來吉米的堂弟要結婚了。他堂弟大學畢業去上海工作，幾年前跟一個東北姑娘戀愛了。他倆月收入1.5萬元人民幣，目前租了一套很不錯的公寓同居，房租5000元一個月，日子過得很瀟灑。按說結婚是喜事，吉米為什麼「胸悶」呢？
吉米說，他堂弟想把現租的公寓買下來，300萬元的公寓，首付75萬元，父母、爺爺奶奶、外公外婆掏空所有的儲蓄贊助他，已經湊齊了65萬元，就差10萬塊了，開口向他借2萬加幣。借出去吧，等多倫多房價跌下來自己也想買房；回絕吧，到底是一家人，實在開不了這個口。
我一算，不對呀。300萬元除以5000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超過了三倍！單按這個金融標準算房價泡沫太大了，租房實在太划算了！為何吉米的堂弟非要買呢？吉米聽罷說再與堂弟去溝通。幾天後他又走進我辦公室訴苦道：「我胸還是哈……悶。」原來他堂弟和女友已同居多年，就是因為沒有自住房而結不了婚。丈母孃下了最後通牒：不買房子絕不能結婚！
我不理解地反問，新房為何非得買呢？在北美，大多數新人結婚時住的都不是買來的新房。而且，據親友告知，現在國內新房的設計壽命一般定在30年到40年，也就是說，最多40年後房子就將變成一堆廢墟。花300萬元（別說還要付銀行利息了）住40年，每年合著也要7.5萬元，已經超過租金了；其次，假設將300萬元存入銀行，一年利息收入付房租足夠有餘；最後最重要的是，從投資的角度來看，所謂擁有房地產，指的是擁有土地。然而在目前的中國，個人是不能擁有土地的，即使買了房子也只擁有最多70年的住房使用權。所以，對中國人來說，不管是買房還是租房，其實區別只在租用時間的長短而已，誰都不是房子的真正主人。
吉米說：「這些我也都知道的呀，我也解釋給堂弟聽了。但我叔叔第二天來電話開口就說‘我們這一房不能斷子絕孫，借還是不借給句痛快話’。」看來吉米要「胸悶」一陣子了。這錢借了出去就別指望還回來了，成了房奴的人，哪還有錢還吉米呢？
道葛拉斯的遭遇
房子問題真是害人不淺，將太平洋兩岸的老百姓折磨得死去活來。在這一輪經濟危機中，無數的美國家庭因無力繼續支付房貸，被銀行或貸款機構強行沒收房產。屋主因此喪失抵押房屋贖回權，但銀行沒收房產並非完全合法。不久前，美國銀行發生的「機器人簽名」醜聞，暴露了這一問題的普遍性及嚴重性。
cnn報道過一個故事，16年前，道葛拉斯從牙買加移民美國，落戶在奧蘭多市。他的貸款噩夢和大多美國中產階級一樣，至今仍被困在糟糕的貸款政策和經濟危機中。6年前他辦理房貸按揭時，由於信用背景差，無法獲得銀行的固定利率，結果只能從其他金融機構獲得相當高的貸款利率，頭兩年8.1%，今後每半年上調一次，且只能上調不可下調。
不料經濟危機襲來後，他丟了工作。在沒有收入的情況下，銀行同意「重整貸款」。道葛拉斯原以為重整後每個月按揭會減少，結果卻不減反增，他唯有停止供款。給他發放「高利貸」的金融機構是seminolefunding。就像許多次貸那樣，他親手簽字的貸款借據被7個金融機構轉手「證券化」，經華爾街重新包裝後，變成了「貸款債券」。這個債券被購買和出售了5次，「遊歷」了紐約、加州和明尼蘇達州後，最終落腳在佛羅里達州的坦帕市。
在道葛拉斯違約拖欠兩年房貸之後，銀行向道葛拉斯發出「沒收房屋」的通告，並僱用廉價的「催搬手」，在地區警長的協助下，以冷暴力的方式把他趕出家門。當然啦，拖欠了兩年房貸，道葛拉斯一家早已處於惶惶不安的狀態，哪裡有膽量要求銀行出具原始借據來研究「沒收房屋」的合法性。一家人在驚恐中把房屋鑰匙老老實實地交出去，然後哭泣著收拾家當，離開了曾經溫馨的家。
道葛拉斯只是數千個「機器人簽名者」之一。他的原始貸款憑證，在歷經美國境內的「遊歷」後「失蹤」了。法律專家認為，這種程式背後，銀行沒收房屋其實是非法的，但又有多少人知曉呢？在經歷了數月的追蹤後，美國銀行的辦事員到富國銀行倉庫，花費4小時，終於找到由道葛拉斯簽字的借據。美國銀行重新檢查了貸款，看能否給道葛拉斯另一個重組方案，但審查結果是他不符合資格，此時銀行有了原始憑證，看來道葛拉斯註定要失去房產了。
截至2010年，有280萬戶美國家庭在法院的快速判決中喪失了住房。現在，銀行強行收回房屋的平均時間為484天，而2008年年初是251天，延長處理時間的主因就是丟失原始借據。由於銀行不能及時強行收房，每個月的損失約為60億美元。這個問題拖延越久，對金融和法律體系的危害也就越嚴重。
雖然道葛拉斯的遭遇令人同情，但對未來潛在的購房者，不能不說是個警示。無論在北美還是中國，很多人都以為買房是積累財富的最佳方式。大家覺得擁有一套住房既能自住又能增值，而租房則虧大了，付出去的真金白銀全在為他人作嫁衣裳。而事實上，買房自住完全只是一種生活方式的選擇，是極其奢侈的一種消費，至少在北美就是如此。不信的話，就請看購買一棟獨立洋房30年還清貸款的消費成本：假設2007年一棟獨立洋房的市值為：$290000
首付款為總價的20%，即$58000
貸款額為$232000
利息按年息6.41%，為$291000（稅後）
地產稅$195000
保險費（$6000/年）$180000
保養費（$300/月）$108000
30年的屋頂維修費和裝修費$300000
成本：$1074000
從上面的計算可以看出，買一棟30萬美元的獨立洋房，居住30年的成本超過了100萬美元。如果是公寓大樓的話，因為管理費的因素，成本將更高。從投資的角度來說，即便30年後房價漲至100萬美元，也並沒有帶來投資回報。
在中國，一套像樣的公寓動不動兩三百萬元人民幣，在北京、上海、杭州更是超過人民幣500萬元，購房者非但不擁有土地，而且最多隻有70年的住房使用權。所以對中國人來說，買房和租房的區別只在於租用房產的時間長短，不管是買房還是租房者，誰都不是房子的真正主人。因此，你在不曾擁有土地的情況下購買房子，實際上比買鑽石更奢侈。一旦人們失去對土地的所有權，房子本身與一堆水泥、鋼筋之類的建築材料沒什麼兩樣，就像購買汽車，鑰匙一到車主的手裡，車便立刻折舊。
事實上，在歐美，租房而住者比例甚高，特別是在大城市，租房者超過50%。普通百姓切忌被「買房是最好的投資」的論調所誤導，不要令自己一輩子成為房貸的奴隸。對於是否擁有自住房，應該擺正心態：有能力就買來住，為的是改善生活品質，享受擁有的快感；經濟能力不夠的話，千萬別勉強，為房子丟了愛情更是不值得。沒有房子也完全可以有自己的生活。換一種生活態度，租房住也可以活得瀟灑快樂，而且在財務上還將獲得更多的自由度。
3.3中國房價究竟有沒有泡沫？——請不要自欺欺人
2013年進入下半年，有一種聲音在中國房市上越來越響亮了，就是中國房價根本不存在泡沫，理由有兩條：
第一條：「因為對樓市調控多年，房價越調越高，所以不存在泡沫……」
眾所周知，打蛇打七寸。而這些年的樓市調控措施，幾乎沒有一條是打在高房價的死穴上，這早已成了共識。顯然，這一條理由本身就毫無邏輯可言，也就失去了辯駁的價值！
第二條：「由於供求關係，因為，造出來的房子都賣掉了，而且好些城市還都在限購。所以，中國房價不存在泡沫。」
對於這一觀點，在此倒是可以好好地探討一番。
首先，人類基本有三種不同的需求：
空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。如果人類離開空氣，最多隻能維持幾分鐘；沒有水的話，最多隻能夠支撐幾天；而沒有了陽光的話，世界將是一片漆黑。因此，空氣、水和陽光才是人類真正的「剛需」，它們與價格無關，所以不存在泡沫一說。而房子，雖然也是人類的生活必需，但「居者有其屋」和「居者擁其屋」的概念有所不同，房子並非一定要買來擁有才能居住。因此，把擁有房子說成是「剛需」，是非常不恰當的！
其次，食品、住房、衣物、醫療保健、必要的傢俱、交通工具、家庭保險以及基礎教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經濟學上，其價格一般都是「有效」的，由「供求關係」這隻「看不見的手」來調節，自有其合理的價位，的確無泡沫可言。當一種商品的價格達到一定的高度，人們沒有能力購買時，需求就會下降。當房子作為商品時，本來也不例外。
但是，當房子被人們購買之後，漸漸地遠離其單純商品的屬性，而被人囤積起來，出現空置房和「房姐」、「房哥」等「房氏家族」，以至產生出諸多所謂的「鬼城」，便逐漸演變成另外的功能——一種低買高賣的資產——甚至最佳的投機炒作工具時，便體現了人性中追求利潤的第三種貪婪慾望的需求。
可能有人會問何以見得
因為，單純的商品只是用來消費和使用的，人們不會購買100臺電視機囤在家裡，除非電視機能低買高賣來盈利。在此必須強調一點：單純的商品是不會有泡沫的，只有當商品轉化為資產之後，比如房子、黃金和股票，才會因炒作而產生泡沫。而那些認為因為供求關係，中國房價不存在泡沫的人，顯然是把房子歸類到單純商品的屬性上了。
在過去的10年裡，中國房價大幅飆升，北京平均房價從每平方米4500元漲到近來的22000元。如果在10年前的最低點進入樓市，在現在的最高點拋掉，那麼投資回報率超過389%，也難怪大家會為之瘋狂排隊搶房子了。
在這種情況下，無論多少經濟學家、金融專家指出中國樓市有泡沫，而泡沫早晚必將是會破滅的，都沒人願意相信。因為大家堅信並預期，中國的樓市還有上漲空間，可以從中獲利。而恰恰就是這種預期，使得泡沫越來越大！
從北京鏈家房地產經紀有限公司的資料看，2009年1月到9月底，自住房的買房者佔60%，還屬於多數；而2010年第一季度開始，自住房的買房者就降到了50%以下，所謂投資型購房成為房市的主流。隨著政府調控力度不斷加大，投資型購房者的比例越來越高。
2010年5月，國家電網曾公佈一條資料：在全國660個城市中，共有6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。顯然，這6540萬套房子是空置房！獨立學者劉植榮從一家自來水公司得到的資料也佐證了中國住房空置率非常高這一判斷：「某小區約400套房子，水錶讀數有變化的只有57套，住房空置率在80%以上。這雖然是個別小區的空置率，但從媒體不斷披露的資料綜合分析，全國城鎮住房空置率不會低於30%。」
其實，一旦大量的房子從單純的商品異化為資產後，從金融的角度就可很容易地判斷出中國房價是否有泡沫，如計算出空置房的比例，有一個非常簡單的金融公式：在樓市裡，由於房地產是金融衍生品，加上房貸的乘數效應，只要有10%的房子被當作資產而空置的話，就會產生10%的泡沫。
中國房價豈止有泡沫，而且房價的泡沫已經大到史無前例！
中國租金已遠超「合理租售比」
什麼叫泡沫？泡沫指的是一種商品價格高出了其合理的價位。那麼房子的合理價位是什麼，該如何計算？對此，就像股票的p/e值一樣，國際上有很多計算尺度，如「收入房價比」、「月收入每平方米價格比」以及「租售比」等。由於中國居民的收入來源繁雜，比較難得出準確的金額，這裡就暫且用租售比來對房子的價位作個衡量吧。
所謂租售比，就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬元的房子，假如月租金為5000元的話，那麼其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說，當租售之比為160時，房價就是合理的，當租售之比高於160的時候，房價則有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住會質疑，為何租售比要定在160這個節點上，這一資料從何而來？首先，這是因為歐美房價的上下起伏，在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。美國自1890年之後的120年間，扣除了通脹（平均每年2%）的因素，房價雖然有高有低，但平均價位始終徘徊在100這個點上。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房價是不變的。
舉一個具體的例子。這裡有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣、市值100萬元的房子，假設他們口袋裡都有100萬元。甲君以100萬元買下了房子，乙君以一個月6250元租了下來。
以歐美每年平均2%的地產稅來計算（按當年的房價徵收），這裡為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之後，甲君擁有的房子升值了，但扣去所付的地產稅、房子的維護費、保險費、管理費等，他實際擁有的依然是100萬元。而乙君把100萬元拿去投資理財，他的投資（按歐美過去100年的保守的理財方式，平均回報至少8%）的回報率，正好支付房租。
因此，在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最後所擁有的財富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看，在房價沒有泡沫的時候，其實租房和買房沒有優劣之分，只是選擇不同的生活方式而已。這也正是歐美的大城市長期以來租房和買房的比例各佔一半的根本原因。
然而，由於中國目前不用支付地產稅，所以160的租售比，可以提高至200。還是以市值100萬元的房子為例，假如月租金為5000元，那麼從金融角度上來看，房價就不存在泡沫，而一旦房租低於5000元，房價就有泡沫之嫌了。
但事實上，當今中國房價的租售比已經普遍超過了200，特別像京、滬、穗那樣的大城市，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。最近，我一個老朋友回國定居，在上海東方曼哈頓租了一套市價800萬元的公寓樓，每月租金7500元，租售比超過了1000！與先前那個甲乙二君的例子比較，在中國租房簡直太划算了！
其實有沒有泡沫和何時調整是兩個概念。像耶魯大學教授希勒曾準確預測了美國網路股泡沫的破滅。可他第一次提出網路股的泡沫是在1996年，離真正破滅還有5年之久。而就在這5年間，網路股的指數又漲了150%！國內的樓市也一樣，特別是一線城市的房價，早就超過任何合理的比值，但依然義無反顧地天天向上。是有不少炒房的人賺得盆滿缽滿，可誰又能擔保自己不是最後接手的那個「傻瓜」呢？
「房價收入比」是安居樂業的硬指標
2013年3月，國務院針對樓市的新「國五條」實施細則出臺了。對於新「國五條」，人們有各種解讀：有的說樓價會漲，有的說樓價會跌，也有人說股市會因此受影響……而反映到市場上，則出現了許多大城市排隊搶房子的現象，依據經濟學的供求關係，價格自然是走高的。
由此，中國日益高企的房價，已遠遠超出國際「房價收入比」（平均房價除以平均家庭年收入）的標準。在美國和北歐，房價收入比一般保持在2～3倍；其他西歐國家因人口密度較大，房價收入比常年維持在3～4倍之間。
但在國內，有學者提出質疑，說「由於世界各國情況不同，房價收入比」在中國根本無效，因為「安居樂業」是中國百姓根深蒂固的觀念，擁有一套產權屬於自己的房子，是人生的頭等大事。
由於多數歐洲人沒有「擁房情結」，所以百姓住房擁有率遠低於北美，一般保持在50%上下，有些歐洲國家的住房擁有率甚至低於35%，大多數人都租房而居，人們照樣「安居樂業」。而東歐和俄國，「房價收入比」要高出西歐和北歐，結果好些東歐人和俄國人便用腳投票，移民到能讓他們「安居樂業」的地方。
其實，制定「房價收入比」這一指標，正是基於世界各國家庭年收入的差異，才並未使用一個具體的數字來判斷全球的合理房價，這恰恰就是從「安居樂業」的因素來考量的。
正因為考慮到中國人的隱性收入，以及目前還未徵收房地產稅等因素，持房成本要低於歐美，因此標準「房價收入比」比歐美都要高，可以提升至6倍。而一旦「房價收入比」超過6倍，對於百姓來說負擔過重，那也就無安居樂業可言了。
然而，因為「安居樂業」是中國百姓根深蒂固的觀念，才使中國的住房自有率高達89%，遠超世界各國。但從百姓（包括「房奴」們）抱怨高企的房價來觀察，當大家向銀行貸款買下房子之後，「房價收入比」往往超過6倍，用於房子上的開支顯然影響了日常生活質量。那麼「安居樂業」之「樂」又在何方？
舉例來說，不久前，「新浪熱居」就上海年輕人的居住情況展開了一項調查，其中有一位「80後」頗有感觸地說，他在2008年金融危機時，瞅準房價略有下調的好時機，用父母和自己的積蓄湊足50萬元，在莘莊購入一套面積118平方米的房子。5個月後，周邊的房價大漲三成，他頗感欣慰。然而養房的艱難使「我總擔心萬一自己哪天失業了，還不出房貸了，那銀行是不是就來收房子了……我感覺自己目前生活在水深火熱之中，多年以來壓力與日俱增」。
「安居樂業」是每一個百姓的夢想！但假如購買了高出自己支付能力的房子，撇開影響生活質量不說，還將每時每刻擔心利息上調，造成每個月還款額的上漲。
這就好似洗澡的水溫，調到三四十度的時候很舒服，但高達50c就難受了，到達60c以上短時間內還能撐，撐久了就會暈過去。房價收入比也一樣，3倍以下很舒服，如北美；超過3倍就要漸漸暈倒，眼下的美國就是例子，倒下之後7年，直到最近才似乎剛剛甦醒，但要完全清醒（樓市的全面回春）還有待時日。
可見，購房超出房價收入比和寬鬆信貸之下所圓的「住房夢」，往往是噩夢！
因此，「房價收入比」是一個非常合理的標準，是衡量能否安居樂業的普世標準，不僅適用於歐美，也適合中國！
現在，越來越多的中國百姓為房子所困擾。不久前，有一位「80後」的男嘉賓，在「一站到底」的節目中說得好：「人不能為了房子而忘了自己的夢想。」他辭去做了5年的工作獨自前往國外，靠自己的技能到處遊歷，並出書立說，實現了自己的夢想。
人啊，千萬別顛倒了手段和目的！
3.4房產稅究竟是個啥玩意兒？——調整樓市的利器之一
中國決定試點房地產稅，一石激起千層浪。中國社會科學院工業經濟研究所認為，如果按照市場預測，以房屋評估值的1%來徵收，對房價的影響則會很明顯，將會致使房價下跌20%。徵收房產稅引來了民間的各種爭議，有人甚至質疑，房產稅究竟是打擊為富不仁者還是打擊普通老百姓，抑或是一種變相的掠奪財富？以往調控政策的結果往往是房價越調控越漲，這次的房產稅會起作用嗎？
什麼是房產稅？
在歐美，房地產稅（realestatetaxes）通常被稱為物業稅（propertytaxes）。而物業稅可以分為兩種型別：一種是不動產稅（realpropertytaxes），對包括土地、改善結構或附屬建築等徵收；另一種是個人財產稅（personalpropertytaxes），對不包括土地的房產、汽車、商業及工業裝置等徵收。
在這兒，不動產是一個民法概念，它所定義的是土地及在土地之上的房屋等不可移動、有固定地址的建築物；而在基尼斯係數中，物業，即房產（不包括土地）屬於最奢侈的消費品之一。目前中國所指的房產稅，就屬於後者。
在美國，每個州對物業稅和個人財產稅都有詳細的法律定義。通常由當地政府（市級或縣級）對房產徵收物業稅，各州的稅率也不盡相同，大約在房產價值的0.2%和4%之間。
而確定物業的稅率，一般包括兩個部分：改善結構或建築的價值，土地或地段的價值。物業稅主要用來支援當地的教育、警察/消防、地方政府、一些免費的醫療服務以及地方的基礎設施……
在中國，由於收入一次分配環節還不夠公平，造成了巨大的貧富懸殊，最顯著的體現就是不同的階層，在房產佔有上表現出財富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。
針對當前中國樓市的狀況（比如房價過高），對是否應該徵收房產稅，以及如何徵收，各方的爭論相當激烈。我個人認為，房產稅的政策如設計執行得當，可以使房價理性迴歸，並可促進中國經濟可持續健康發展。而如何抑制貧富差距過大的問題，稅收是最溫和的手段，也是妥協的產物。
因此，徵收房產稅應該以加重持房成本、遏制投機炒房為目的——逼出空置房，而不該加重房奴的負擔。也就是說，對自住房不該徵或少徵稅；對擁有第二套以上，尤其是空置房，應該加大稅率，以階梯式徵稅的方法加大持房成本，逼著炒家要麼賣出，增大房屋供應量，以降低房價；要麼出租，加大租房市場的供應量來平抑房租。
比如，就前段時間被炒得沸沸揚揚的「房姐」事件來看，假如對「房姐」屯積的一萬平方米樓房徵收房產稅，如果按每平方米3萬元、以每年2%的房產稅來計算，每年就將繳稅600萬元，「房姐」的持房成本將大幅提高。
不過許多人擔憂，開徵房產稅會傷及普通百姓，比如房產稅是否會提升房租或提高房價。這種擔憂是有道理的。不過，房產稅和個人所得稅一樣，關鍵在於起徵點。假如你的工資收入未達到個稅的起徵點，個稅根本與你無緣。而如果將房產稅從第二套或者第三套房作為起徵點，並實施階梯式稅率，則房子越多，稅率越高。
事實上租房市場是個有效市場，只有供不應求房租才會上升。而實施房產稅，恰恰可以增加住房擁有者的持有成本，逼出大量的空置房進入市場，或出租，或出售，不僅會迫使房價的理性迴歸，更會降低租房價格，使普通百姓受惠！
另外，以歐美的經驗，每年房租的漲幅都受到政府限制。比如多倫多，在2011年，公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房產稅出臺的同時，政府也能同時限制房租的漲幅，並將房產稅的一部分用於廉租房的建設，房租就更沒有上漲的可能了！
事實上，中國政府早就意識到房產過熱之弊端，宏觀調控也已多年，但為何樓市泡沫一直擠不掉呢？我認為是調控手段不給力。而開徵房產稅是見效最快、也是最方便的操作調整方案：首先向空置房徵收高額房產稅，如此政府既可以快速獲得大量稅收，還可彌補因地價下跌帶來的財政損失；以此杜絕投機炒房，根治高房價帶來的各種弊病。他山之石，可以攻玉。只要中國結合自己的特殊情況，巧用房產稅，房價的理性迴歸是完全可能的！
租金反映真實的供求關係
2011年年初，上海和重慶正式試點開徵房產稅。大家紛紛猜測上海、北京的房價在開徵房產稅後會跌多少。從5%的微調一直到50%的折腰，網友預測的各種百分比都有。我在國內的親友要求我也來湊個熱鬧，算算北京、上海的房價能跌多少。
這可真把我難住了。雖然國內的房價好像快跌了，可跌多少，我真說不準。我對北美的樓市略有研究，先談談美國的情況，就把美國當作中國的一面鏡子吧。其實，美國從英國殖民地到獨立直至1971年之前的300年間，房價一直維持在平均家庭年收入的1.6倍到1.8倍。普通家庭一般不用借貸，只需存幾年錢，就能買下一棟屬於自己的房子。
然而，到了1971年，美元與黃金脫鉤了。於是，從理論上來說，美國可以無限制地印鈔票。這時，政府作為監管功能的角色開始喪失。解禁放鬆金融管制的國策始於里根政府，並伴之於尋求保守的傳統價值觀和恢復自由市場的口號，因此被稱為里根革命。這一「革命」之舉又被布什和克林頓政府進一步推向了高潮。金融機構知道發大財的機會到了，他們一改嚴格審批貸款的政策，轉而忽悠百姓借貸買房。也就在那時，「用明天的錢圓今天的夢」的口號開始出現。於是從1971年開始，美國房價的上升逐漸超過了收入的上升，房價收入比從1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而隨著金融海嘯發展到經濟危機，美國房價一路下跌，許多地方已經跌去了50%以上仍未見止步。在這次金融危機中，無數美國人的「今天的夢」在明天醒來時居然變成了殘垣斷壁——房子被銀行收去拍賣了。
如果大家都不靠借貸，那麼房價的漲跌就只能隨著收入的漲跌上下起伏，反映的是合理的供求關係，就像房租那樣。比如在上海，這10年來平均房價上升了4倍，而房租的上升連1倍都不到，顯然和收入的增長成相應的比例。這是因為租金不能借貸，必須支付現金，租金所反映的是真實的供求關係。
樓市和股市不完全相同，但也有相似之處。一旦投機者退出，房價跌起來也是非常可怕的，會一路下跌，直至迴歸合理價位——也就是最權威的房價與房租之比。
說到這兒，北京、上海的房價一旦下跌可能會跌多少，大家心裡應該有一定的尺度了。最後提一下，當年日本東京房價大跌，最高地區的跌幅高達90%；而當年中國香港房價下跌時，有幾個區曾經跌去了80%……
歐美房價為何漲不上天？
我們在前面的篇章中提到過國際最權威的租售比，房價除以月租金即為租售比，超過160倍則是泡沫的開始。如果以這個租售比來看，在2005年，國內一線大城市就已經有泡沫了。但也就是從2005年開始，中國房價開始瘋狂飆升。雖然政府不斷出臺調控措施來抑制房價，可房價是越調越漲。然而在美國，即使在次貸危機爆發之前房價處於最高位時，租售比也只剛超過200倍而已，比之上海、北京的500～800倍以及高檔公寓和別墅的上千倍來說，簡直不值得一提。為什麼中國的租售比和歐美國家相差巨大，這和徵收「房產稅」的因素很有關係。
歐美普遍徵收高額房產稅。在歐美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已經去世，也必須繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等，平均為2%。假如你花20萬美元買了一棟房子，那麼，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產稅，且房產稅的徵收是根據你所擁有房子的實際價值來徵收的。也就是說，房價越漲，房產稅越高。如果稅率為3%的話，哪怕房價不漲，每33年（即使不算貸款利息）你的實際付出，便已超過了房價的一倍。