眾所周知，美國房屋擁有和房貸政策出現了問題，為此，我們的經濟現在付出了巨大的代價。我們所有人都被捲入了這場災難，政府、被借款人、借款人、媒體、評級機構，凡是你能想到名字的，幾乎沒有不受影響的。這場愚蠢遊戲的核心是，人們通常都認為房屋的價格肯定會隨著時間而上升，任何的下降都是可以忽略不計的。這個前提幾乎貫穿於任何房屋的交易行為和交易價格中。
每個地方的房屋所有人都會感到更加富有，並通過二次按揭的再融資手段，將其房屋的升值實現「貨幣化」。透過這種方式，大量的資金湧入經濟體，沐浴在消費的狂歡中。在這個持續的過程中，看起來大家都無比快樂。（一個巨大的被忽視的事實是：大批因喪失抵押品贖回權而失去房屋的人們，實際上獲得了好處，因為他們早先再融資取得的資金高於他們當初的置業成本。在這些案例中，被驅逐的房主實際上是贏家，輸家是那些借出款項的人。）
這裡，我將多花一些篇幅說一說克萊頓房屋公司（clayton）的房貸運營問題，因為這家公司近年來的經驗有助於有關房屋和房貸等公共政策的討論。
克萊頓房屋公司是住宅建築行業最大的公司，去年一共建造了27499套住宅，大約佔整個行業81889套中的34%。在2009年，我們的市場份額會進一步增加，因為行業中的其他公司都陷入嚴重的困境中。在1998年，整個行業達到頂峰的372843套供給量之後，單位住宅的銷售持續下降。
在那些好日子裡，整個行業的很多銷售行為是糟糕的。此後，我曾經描述這一段時間發生的情況：「那些不該購買房屋的人，借錢買房；那些借錢給別人買房的人，本就不應該借。」
在整個流程開始之初，需要房屋貸款的首付，這是非常重要的，但卻常常被忽視，有時甚至捲入造假行為。（銷售人員會說：「在我看來，那隻貓肯定值2000美元。」如果放貸獲批，他會得到3000美元的佣金。）然後，放貸借款人簽署了按揭合同，同意每月支付根本還不起的月供，但無所謂，因為他們本來就一無所有。這個故事的後續結果是，這些房貸被華爾街打包（證券化），然後出售給毫無戒心的投資者。這種愚蠢的鏈條必將以惡果收場，而且事實的確如此。
必須強調的是，克萊頓公司那段時間在自己的貸款業務中，比業內其他公司理智得多。的確，從克萊頓公司發出的房貸資產證券化的投資產品，沒有讓投資人損失過一分錢的本金或利息。但是，克萊頓公司是個例外，整個行業損失巨大，搖搖欲墜，後遺症一直持續到今天。
這場1997～2000年房貸市場的大潰敗，本應該可以對後來的大規模傳統房屋市場的發展，起到類似煤礦開採中金絲雀一樣的預警作用。但是，無論是投資人、政府部門、評級機構都沒有從中汲取任何教訓。相反，對這場災難的怪異反饋是，傳統的住宅建築行業在2004～2007年期間，完全重複了同樣的災難。借貸者將錢借給那些以他們的收入根本還不起錢的人，借款者很愉快地簽署這些合同。借貸雙方都寄希望於「房價的上升」，以彌補這項「不可能完成的任務」所帶來的缺口。就像小說《飄》的女主人公郝思嘉一再重複的：「明天再說吧。」這種惡劣行為帶來的苦果，現在依然在我們經濟的每個角落裡迴盪。
然而，在房地產市場崩塌期間，克萊頓公司的198888個房屋貸款人仍然繼續正常支付月供，沒有給我們造成預期之外的損失。這並非由於我們的貸款人非同尋常的好信用。一個由fico（通常用於衡量信用風險的標準）提供的評級顯示，相對於全國平均的723分，這些人的平均得分為644分，而其中35%低於620分，這部分通常被認為「信用不佳」。很多發生問題的房貸證券化產品，根據fico的評級衡量，其背後的貸款人信用都還不錯。
到了年底的時候，我們持有的源頭貸款的債務拖欠率是3.6%，相比2006年的2.9%和2004年2.9%略有上升。（在源頭貸款之外，我們還買進了其他金融機構的各式各類的投資組合。）2008年，克萊頓公司源頭貸款發生的喪失抵押品贖回權比率為3.0%，相比之下，這項比率在2006年是3.8%，2004年是5.3%。
為什麼我們的貸款人，尤其是這些人收入中等、信用一般，能表現如此良好？答案很簡單，這個問題可以回去看看借款常識手冊《借款須知101》（lending101）。我們的貸款人會看一看，由房貸帶來的每月月供，是否與其每月實際收入相匹配，而不是「希望收入」，然後再做決定。簡而言之，他們考慮了償還能力而後申請房貸，無論房價如何變化。
同樣重要的因素還有，我們的貸款人沒有做什麼。他們不指望將來以「二按再融資」的方式償還貸款。他們也沒有簽署與其收入脫節的、棘手的高利貸。並且，他們也沒有設想將來萬一還不起房貸時，拋售房子獲取利潤。這是一群多麼可愛的人，吉米·斯圖爾特（jimmystewart）一定會愛死他們。
當然，我們的貸款人中有一些陷入了麻煩。如果災難發生，他們通常沒有一丁點兒儲蓄以渡過難關。引發拖欠或喪失房屋贖回權的原因是失業，但死亡、離婚、醫療費用也是引發問題的重要原因。如果失業率上升，就像2009年肯定會這樣，更多的克萊頓公司的貸款人會遇到麻煩，由此，我們會有更大的但仍然可控的損失。但是，我們的問題與房價的走勢沒有太大關係。
關鍵詞：房屋政策的努力目標
關於當前房地產危機的評價，經常忽視一個重要的事實，大多數喪失房屋贖回權的情況並非由於房價低於房貸金額引起的，而是因為貸款人還不起他們曾答應的月供引起的。那些從儲蓄中而不是借款支付購房首付的業主們，很少會因房價跌破房貸而放棄他們的第一居所。但是，當他們無法支付月供時，他們會選擇放棄。
擁有自己的房屋是件美妙的事情。我的家庭和我享受目前的居所已經有50年了，而且會一直住下去。但是，居住和使用應作為買房時的首要動機，而不應該將購房視作升值盈利或再融資的手段。同時，購房時應該考慮與收入相匹配，量力而行。
當前的房地產崩潰應該讓購房者、貸款提供商、經紀人、政府部門學到一些簡單的教訓，以確保未來的穩定。購買房屋時，至少應該實打實地支付10%的首付款，購房者的收入應該可以輕鬆負擔之後的月供，購房人的收入情況應該被仔細地稽核。
居者有其屋，這當然是個美好的願望，但不應該成為我們國家的首要目標。讓購房者能待在他們的房屋裡不毀約，才應該是目標。
2011年，2008年。