2011年4月11日
弗裡德曼（miltonfriedman）曾經說過，經濟學家沒有學派之分，而只有好壞之別；好壞就在於是否相信世上有免費午餐。這樣劃分固然粗糙，但不失洞察力。很多事與願違、並造成巨大浪費的公共政策，恰恰源自「指望免費午餐」這簡單的謬見，而近期試圖以大規模修建保障房來壓抑房價的行動正是一例。
準確地說，住房不是商品，而是服務。一條香菸、一瓶啤酒、一塊香皂，是有形的商品，因為它們可以比較孤立地存在，其價值基本不以時空的變化而變化。假如公眾普遍認為這些有形商品是「必需品」，那麼政府就不妨定量低價或免費向民眾發放，而獲得這些商品的人所得的價值大致相等。
然而，住房卻不同。住房從來不是孤立地存在的商品，而是由諸多經濟要素共同構成的綜合服務，這些要素包括面積、格局、用料、裝修、樓層、朝向、設施、配套、地段、學區、醫療、交通、治安、乃至周邊未來規劃和發展等等。換言之，當有識之士大聲呼籲「民眾需要買房」，而政府官員順勢回答「那每戶給一套」時，受過訓練的耳朵應該聽明白，這種對話沒有意義，因為其間並沒有鎖定具體的要素。
沒有人需要尚未鎖定具體要素的房子，而購買抽象的房屋，更不是什麼剛性需求。如果人們非要不可的只是一所房子或一張房產證，那麼政府大可以在邊遠的山區建造足夠多的廉價山洞，滿足人們的需求。但事實上，人們需要的不是抽象的商品，而是非常具體的、能以最低代價為他們當前的工作、學習和生活提供便利的住房服務。
正確的提問，不是政府是否有能力提供抽象意義的廉租房，而應該是問誰有能力全盤考慮上述諸多因素？問誰能以最高的效率協調這些因素？問誰能夠以最低的代價（成本）來提供服務？究竟是政府還是市場？
是市場。是那些民營房地產開發商、民營房地產中介以及出租和出讓住房的私人業主。只有他們才面臨競爭，才必須以最低的價格和最優的搭配來討好消費者。政府官員從來缺乏這種持久和自發的動力。這是所有市場與政府之爭的癥結所在。
事實上，市場正在以最低的價格，提供最優的市場服務。當然，如果政府進一步放開對土地的用途和交易的管制，那麼房地產的價格會進一步降低。然而，如果讓政府替代市場，讓政府而不是市場來提供住房服務，那就必然事與願違，必然進一步推高而不是降低房價。
歸根結底，大部分人不知價格為何物。一切不滿，一切調控，都指向價格，而不是價格背後的成因。他們不明白，價格不僅是現狀的如實反映，而且還能調動資源，以最有效率的方式滿足複雜的需求。不少學過經濟學的人，其實不相信經濟規律，以為物資豐富了，價格才起作用；以為房地產的供應是既定的，價格只是用來切割既定蛋糕的工具。弗裡德曼說這些經濟學者只見過樂譜，沒聽過音樂。
數量達到千萬套規模的保障房政策，經不起簡單的推敲。不錯，保障房的名義售價，可以按官員的意願隨意設定。但是，它們的實際成本和市價，卻是由經濟規律所決定、不以任何人的意志為轉移的。
首先，地價的高低，就是由市場供需來決定的。官員可以恣意在市中心建一批保障房，但需求者之間對住房地段的競爭，就會把這批保障房的地價部分推高到市場拍賣的水平。當政府忽然成為千萬套保障房的大房東，而住房並非完全按貨幣為分配標準時，供應方（官員）的貪汙腐敗，需求方（住房申請人）的弄虛作假，就必然乘虛而入。
其次，政府笨拙的規劃設計和施工管理，又會把住房服務所產生的成本推高，以致超過民營機構的運作成本。政府官員不可能像商人那樣精打細算。保障房本身就是低價禮物，官員不擔心住戶用腳投票。做工馬虎、配套不全、「低保房」變成「低質房」、「民心工程」變成「傷心工程」之類的訊息，大家都時有所聞。
再有，由於缺乏充分產權，住戶也缺乏應有的積極性去善用、維護和轉讓住房。住戶何時能買斷，何時能出租，何時能出讓，這些細則決定了使用者對房屋的產權，也從而影響了房屋的利用價值。
弗裡德曼等人編寫過一本叫《房租管制的神話與現實》（rentcontrol：mythsandrealities）的小書。該書羅列了十多張破敗房屋的照片，其中有些是在房租管制下被「充公」而年久失修的，有些是在戰爭年代被炮彈炸燬的。驚心動魄的是，讀者如果不看書背的註釋，僅看圖片分辨不出來。另外，根據國外的經驗，把大量低收入者彙集在同一社群，而居民又缺乏脫貧致富搬離該區的積極性，那麼就必然引發諸多後續的社會問題，尤以治安和教育為甚。
低價保障房不可能是免費午餐，問題只是大家到什麼時候才看清楚它的全部成本。要緩解房價的上漲壓力，最好的辦法還是政府首先放開土地使用和交易的限制，撤銷對土地統購統銷的角色，解除無濟於事的限價和限量政策，從賣地收入中撥出專款以住房補貼的形式發放給被認定為應該得到補貼的人群，然後讓市場充分發揮作用，讓地產商人、房屋中介和私人業主，向需求者們——包括領取補貼者們——爭相提供不同檔次的綜合住房服務。