「如果租賃權是在拍賣以後形成的，情況正好相反。租賃人不僅不能對抗抵押權人和買方，也無權索取搬遷費；即使非法佔住不走，法院會下達交房命令，必要時也可強制遷出。也就是說，關鍵在於租賃權是在拍賣決定之前或之後形成的。
「因此，為了妨礙拍賣或是不當獲得搬遷費，會有人偽造租約，捏造決定開始拍賣以前所形成的租賃權。
「就像我們已經知道的，早川社長在明記玩具店和小糸家的二〇二五號的案子裡，都使用了這個手法。
「他在兩個案子裡都安排債務人趁夜偷偷搬走，讓假裝是房客的人住進去，並仿造在決定拍賣前就簽訂的租約，用來對抗買方。
「這已經是司空見慣的詐術，糟糕的是，它的效果出奇的好。要證明租約為假，抵押權人和買方就必須舉證租約不是在決定拍賣以前簽訂的。證明‘有’的事情‘沒有’，比證明‘有’的事情‘存在’困難得多。
「對方以租約為盾，自己這邊只好蒐集狀況證據了。查訪鄰居，確定有問題的租賃人以前是否真的住在這裡——但這方法有疏失之處。
「律師建議竹本不動產的樋口連續拍攝附有日期的明記玩具店的照片，我認為這個方法很恰當。過去是有藉著這些照片推翻假租賃權的案例。
「但是拍賣物件不像一般銷售的物件，中介公司保管鑰匙，買方可以隨時進入建築物參觀拍照。如果拍賣物件是可以立即興建房屋的土地還好，而如果是獨門獨院的住宅或大樓裡的套房，就很難鉅細靡遺地拍照留存證據。事實上，拍到的明記玩具店外觀照片就派不上用場。
「縱使是捏造事實或說謊，只要租賃人抬出短期租賃權來對抗交房，法院還是要進行調查，不能隨便下令交房。於是抵押權人和買方為了驅逐佔住者，就得傾全力設法揭發這是謊言，證明這是非法佔住，相當耗費心力。
「以這種手法對抗抵押權人和買方的人，我們稱為‘佔住者’，俗稱‘海蟑螂’。他們都是職業老手，有的採取恐嚇方式，有的和黑道勾結，也有像明記玩具店案例中那樣假裝善意的第三方，總之是採用各種手法，裝出各種面貌。不論是哪一種，都造成抵押權人和買方相當大的經濟和心理負擔。尤其是個人買方，疲於不著邊際的交涉，最後多半以便宜的價格放棄中標的物件，或是照對方開出的價碼支付高額搬遷費，落得人財兩傷的下場。
「任誰遭到威脅都會害怕，被糾纏不放時就會妥協。遇上這種情況，個人或法人都一樣。因此涉入妨礙法拍不動產執行的人，既不是智慧犯，也不是暴力犯，應該說是智慧暴力犯吧。不過也有稍有思想背景的人會參與，他們的目的不在於賺錢。我想早川社長就是一例。
「有人認為，法院把個人的也是普通民眾的財產拿去拍賣——注意，這絕不是事實，實際上法院並沒有拿走——這真是豈有此理，不可原諒；體制所為都是惡，即使違法他們也要對抗這個惡來拯救民眾。社會上就有懷有這類思想動機的海蟑螂。
「明記玩具店的a夫婦對早川社長感激不盡，實際上早川社長也為他們夫婦做了好事，只是對買方造成了很大的麻煩。嗯……這實在是很頭疼的問題。
「法院藉著期間投標制度，廣向社會開放法拍物件，讓多數的普通人和民間資金來參與，這的確是切實而必要的措施。因為泡沫經濟的後遺症，對我們的社會造成了超乎想象的沉重負擔。
「一方面，不良債權的不動產過多，但另一方面，也有人求購房子土地而不得。法拍物件的價格比市面價格低，如果能讓民間吸收，即使只是一點點，應該也能形成重振日本經濟的民間力量。可惜實際情況不如預期。
「期間投標制度開放了入口，接著要做的，就是儘快弄清楚堵塞出口的種種不透明、稀奇古怪的妨礙執行的實際情況為何，儘快採取切實的手段。否則擁有某種程度財力的民間人士，永遠不會轉向法拍不動產。現在，外行人都裹足不前，很無奈。
「當然，黑道等危險組織藉著妨礙執行獲得資金，也是一大問題。而且他們在這方面，經年累月累積了不少技巧與心得。我見過形形色色的例子，他們真是花招百出。例如，幾天前還是一片空地，今天去看時竟然已經蓋上簡陋的組合屋。這還不稀奇，問題是上面還插著像是激進分子的旗幟，圍柵內還有德國狼狗巡邏，鄰居都怕得不敢靠近。另一個例子是，他們豎起一個和日本沒有邦交的南洋小國擁有該土地的招牌，聲稱那裡有治外法權。這雖然荒唐，但因為日本和該國沒有邦交，想調查也無從查起。
「像明記玩具店和小糸家的二〇二五號那樣，讓第三方租賃人住的例子最多，其中有的租賃人是言語不通的外國人，或是黑道分子，這都是常用的手法。
「如果是山林或工廠用地，妨礙人也可能在買方不知道的情形下，擅自和廢棄物處理公司簽約，場地上幾天內就會運進堆積如山的廢棄物。買方面對這種情況，光是清理乾淨就要花大筆費用，而使壞的妨礙人還能名正言順地跟廢棄物處理公司拿錢，這真是借花獻佛的典型例子。
「一般人想知道拍賣物件的概況，必須看所謂的‘三點一套’。首先是標的物件的現況調查報告，這是法院執行法官做成的資料，附有照片。其次是法院選定的鑑定人做的鑑價報告。最後是負責的法官根據前兩項報告做成的物件明細表。這三樣統稱三點一套。拿到以後先查明細表，看看其中的內容是否包括物件交付。能分辨這點的是行家，這不容易。不過研究拍賣物件依據的資料基本上就是這三種。
「看過物件明細表的備註欄，就可以明瞭大概情況，但即使寫有‘佔住者不得對抗買方’，法院也不見得會下令立即交付。法院無法下令佔住者交房的案例也很多。
「有人看了物件明細表的備註欄寫著房屋有租賃人，但租賃人不得對抗買方，便以為沒問題，安心參加投標。事實上順利中標後，租賃人卻堅持自己的權利，不肯遷出。當他希望通過法院下令交房並去找律師商量時，律師卻告訴他在這個案件中法院不會下令交房，不如打官司。但是打官司既耗時間又費金錢，原本便宜的法拍物件，結果變成經濟上、精神上都昂貴的東西。這種例子多的是。
「我知道法院努力想讓更多的普通人參與投標法拍屋，但不足之處還有很多。
「幸好，民事執行法第五十五條、第七十七條和第八十三條修正後，對濫用短期租賃權的非法佔住者採取了比過去更強有力的對應措施。
「可是法院的執行法官人手不足，尤其是法拍案件較多的東京。現行的方法，是執行法官採取強制執行程式的同時，還要調查拍賣情況，工作繁重。我認為，法院內部應該設立專門的不動產調查機構。如果不盡快採取對策，未處理的案件就會如滾雪球般堆積，隨著泡沫經濟的破滅而產生的壞賬很可能癱瘓法院的機能。
「律師中，熟悉民事執行法又有實際經驗的人並不多。作為債權人的金融機構，在泡沫經濟破滅前不愁回收債權，在泡沫經濟破滅後也不積極採取法律手段回收。目前這都是很令人遺憾的事實。
「小糸家的二〇二五號發生的命案本身，或許是極端的個人悲劇。但命案發生的背景，則是不容忽視的不動產流通問題、法拍屋問題和鑽法律漏洞的海蟑螂問題。只因為是二〇二五號的買方就受到強烈懷疑的石田直澄，可說是這種狀況下的犧牲者。」