「微博不識財上海，便稱大v也枉然！」
這裡說的財上海，就是現在廣為人知的「京滬永遠漲」一語的發明者。當「京滬永遠漲」剛剛傳播時，笑話的人還挺多：這世界上還有永遠漲的資產？當年東京一地的房地產價值就能買下整個美國，最後還不是地產價格狂跌？在很多人看來，這根本就只是個順口溜而已，當不得真。
但是直到去年歲末今年年初京滬房地產價格暴漲，「京滬永遠漲」這五個字已不止在微博等社交媒體上流傳，還成為了傳統媒體的語言。8月15日，我以「京滬永遠漲」作為關鍵詞在谷歌上搜尋，共找到55.9萬條結果。儘管很多人還是對「京滬永遠漲」存疑，但已經不再像以往那樣直接嘲諷，相反，很多人是在分析，為什麼會有「京滬永遠漲」，它背後的邏輯以及可能產生的副作用是什麼等等。比如在知乎上，還有專門的一個詞條是「怎樣看待‘京滬永遠漲’？」世界上當然沒有隻漲不跌的資產。如果將「京滬永遠漲」奉為金科玉律作為今後個人投資的信條當然會有誤，但至少從目前來看，京滬房產確實是漲了，而且漲得不是一般的多。
在剛剛過去的2016年7月份，全國房產市場資料中心釋出的全國百城房價排行榜表明，深圳以54665元/平方米的房價中位數名列全國榜首，而位居榜尾的是山東菏澤，它的房價中位數每平方米為3400元，不及深圳的十六分之一。而上海和北京的房價中位數分別以每平方米33800元和32500元排在榜眼和探花的位置上。
眾所周知，中國房產市場興起於1998年的房改，在此之前中國各地的房產價格都差不多，因為構成房價的主要因素就是建安成本。當年2009年房改分房後，無論是北京、上海，還是菏澤，相同工齡和條件的在職員工，大都以差不多的貨幣價格拿下了房改房。但是沒有想到的是，當年同樣價格拿下的房產，在過了16年後，各個城市的房價呈兩極分化趨勢，有些地方如北京的房價已經接近建安成本的10倍，而有些城市如菏澤的房價還是接近於建安成本。在北京一套50平方米的房子可以超過300萬，但是在菏澤，50平方米的房子可能還是隻有20萬不到。
京滬的房價為什麼高？買房子的人大都知道這麼一句話，決定房屋價值高低的三個要素就是：地段、地段、地段！京滬作為中國的首都和經濟中心，匯聚了中國大批的優秀人才和機構，房價毫無疑問也受其影響。統計資料顯示，從住房制度改革開始的1998年到2014年，除了極少數年份外，上海的常住人口每年大都以50萬以上的數量在增加，到2014年上海常住人口達到了2425.68萬，而在1998年則是隻有1527.00萬。儘管每年上海的人口都在增加，但是房屋的新開工面積並沒有隨之增長，2000年上海的住宅新開工面積為1781.64萬平方米，2010年為2111.11萬平方米，而2014年則回落到了1547.29萬平方米。當人口在快速增長而土地供應卻裹足不前的時候，自然會出現房價上漲的現象。
以上說的這個因素就是平時很多經濟學家分析的「房產是個人口現象」，即作為一個商品，房地產始終受制於供需比，當供不應求的時候價格就上漲，反之則下跌。儘管京滬的房地產在上漲，但是中國很多城市的房地產市場卻是下行，因此也就有了所謂的「去庫存」。
但房產並不只是一個人口現象，同時還是一個貨幣現象。除了「京滬永遠漲」外，財上海最喜歡說的一句話就是「一印解千愁」，意即通過貨幣發行來解決問題，為此他的粉絲還用「大印無疆」來總結。儘管「一印解千愁」是一種戲謔，但中國的貨幣發行量卻始終是一個謎，為此學界還有「中國貨幣去哪兒」的疑問。
過去25年，中國的m2大概每年平均增長20%左右，遠超gdp增速。為什麼放出這麼多的貨幣卻未引發通貨膨脹？一個原因是此前很多資產並未貨幣化，因此多印的貨幣填補了這方面的空白；而更多的貨幣可能是被吸引到了房地產。2010年之前，居民住房貸款佔居民商品房（住宅）銷售額的佔比非常小，平均不到20%，2013年之後開始大幅上升，從24%上升至2015年的34%，今年估計要超過50%。這說明今年這一輪房價上漲，主要靠居民在房地產投資上加槓桿。
房地產加槓桿是一件好事也是一件壞事。好事就在於你可以在收入遠低於房價的時候就可以預先獲得資產，我們設想一下，如果中國目前還沒有開始住房按揭制度，估計當下中國居民的居住環境要大打折扣。但槓桿過大也是一件壞事，容易形成資產泡沫並導致金融危機。上一輪美國次貸危機就是源於窮人購房加槓桿，當時居民房貸佔住宅總市值的比例達到55%。儘管中國目前16萬億的居民房貸餘額佔存量住宅總市值並不高，但增量部分上升速度過快，還是值得擔憂。
以上的話概括起來就是一句話，貨幣超發引發房價上漲。不過有意思的情況在8月份出現了，據央行剛剛公佈的7月份信貸資料顯示，金融機構新增貸款只有4636億元，環比少增9164億，但居民中長期貸款4773億，由於居民中長期貸款中絕大部分都是房貸，這意味著新增房貸佔7月份新增貸款的100%。這個現象在此之前是不可想象的，為什麼從銀行融資的主體從企業變成個人？儘管這個現象和西方發達國家的銀行貸款結構很像，但是發生在中國還是讓人意外：為什麼沒有了m2的增長，房價卻持續上漲？可能的原因是，更多的人看到過去房價上漲所帶來的紅利，然後都奔入房市了。
那財上海是怎麼看待這個現象，京滬還能再漲麼？8月12日，他發了這樣一條微博：「如果把經濟學著作，按照單田芳的語言講兩年，人人都是專家，沒啥了不起的。只不過，專家不願意自己砸自己的飯碗，搞得神秘兮兮的，最後把吃瓜群眾帶溝裡去了。現在還有人相信，京滬漲了這麼久了，肯定會跌。無語了。好吧。對於這種人，我只有一個辦法，拼命贊同你，然後讓你繼續在出租房裡待著！」
希望菜菜的這個判斷不會被市場吊打。
傅蔚岡
2016年8月16日