盧廣效說：「嚐嚐，我其實不懂茶，喝了這麼多年也沒點長進，就是糊塗著喝，附庸風雅。」

邊學道說：「我也不懂，偶爾喝點圖個健康。」

……

看邊學道放下茶杯，盧廣效問：「你瞭解付家窪的情況嗎？」

邊學道說：「有耳聞。」

盧廣效問：「那為什麼還選擇付家窪？」

邊學道說：「長遠考慮，只要城市空間繼續拓展，那裡早晚是個好地段。」

盧廣效點點頭，隔了一會說：「玉婷說你少年老成，你又是搞房地產的，我就問一問，你對棚戶區改造怎麼看？」

邊學道擰了一下屁股，剛想假意推辭一番，就見盧廣效笑眯眯地說：「直接說，別來虛的。」

邊學道明白了，自己這點道行，在盧廣效眼裡根本不夠看。

他忽然想到了許必成。盧廣效有火眼金睛，身為京官的許必成會差到哪裡去？是不是自己的一些小動作早就在許必成眼裡了，只不過人家沒說出來？

不管怎麼說，在松江當三年多的盧廣效很重要，所以邊學道決定傾囊相談。

邊學道說：「棚戶區主要分佈在老城區，現在市區內的土地越來越少，政府也提出建設節約型社會，要增加土地的利用率，這些棚戶區都是不可多得的地塊，區位優勢非常明顯，開發商對這些地塊心動是一定的，有些人甚至垂涎已久。」

「可是政府要推進棚戶區改造，肯定不是一呼百應。大體上，開發商會分為三類，有的開發商積極介入，有的開發商積極談判，有的開發商隔岸觀望。」

「開發商觀望的原因很簡單，與一般的地塊開發相比，棚戶區改造非常麻煩。因為年頭久，利益糾紛多，雖然有政府部門的支援，改造過程依然會非常曲折，而且有些問題不是一朝一夕可以解決的。」

見盧廣效聽得很仔細，邊學道繼續說：「我也是搞房產開發的，最近找人做了一個前期預算，結果表明，棚戶區地塊的開發成本非常高，從利潤上來講，比開發其他地塊低很多。開發商在實施棚戶區開發的時候，拆遷、規劃以及安置等方面的成本比普通的地塊要高，擠佔了很多利潤空間，這是任何一個開發商都必須考慮的問題。」

盧廣效終於說話了：「棚戶區不少都是老城區，商業開發潛力很大。」

邊學道笑著說：「商業潛力都被拆遷難度衝抵了。」

他說：「開發商不願意開發棚戶區，關鍵怕拆遷。棚戶區人口密度太大了，一戶挨著一戶，這些居民的拆遷安置太棘手。在行業內部，普遍認為開發棚戶區，拆遷和安置要佔據一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的釘子戶經常獅子大開口。」

「開發地塊，時間耽誤不起。每個地塊的開發，都有一定的時間計劃，如果因為拆遷和安置出了問題，耽誤了工期，不能按時交房，對開發商來說，失信於業主，損失可就大了。例如某個地塊的開發大約需要幾個億的資金，開發之前，開發商的資金和貸款要陸續到位，但如果因為拆遷而耽誤，每耽誤一天開發商就要損失幾十萬元。」

盧廣效拿起茶杯喝了一口：「行了，訴苦就到這吧，說說你的想法。」

邊學道看著盧廣效，一字一句地說：「建新城，先安置，後拆遷。」

盧廣效聽了，眉頭不自覺地抬了一下。