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所謂次貸，即次級抵押貸款
在美國，放貸機構根據借款人信用的高低，將貸款分為「優惠級」和「次級」次級貸款因面臨高的風險，其利率高於優惠級貸款利率
滿心苦澀的小布什其實很明白，這次已經lu出苗頭的經濟危機，其根源在於房地產沫的破裂，而房地產沫的形成又與美國社會的「消費文化」、不當的房地產金融政策和長期維持的寬鬆貨幣環境有直接關係
美國經濟長期以來一直有高負債、低儲蓄的特徵，不但居民習慣於借債消費，而且國家也鼓勵大規模借貸和前消費此外，為阻止美國經濟陷入衰退，美國聯邦儲備委員會一度長期實行擴張的貨幣政策
在美國，貸款是非常普遍的現象當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款可是在這裡失業和再就業是很常見的現象這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者
由於之前的房價很高，銀行認為儘管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款但由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損
一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人正如前面所說的那樣，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，這就是問題存在的根源
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅發展
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重
同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，這也就是所謂的資產沫
為了刺ji經濟的發展，我們都知道，適度的物價貶值和資產沫都是非常有效的手段，因為這可以有效的刺ji國民去努力掙錢，保證自己的資產不會貶值，但小布什等人明白，因為美國信奉的自由經濟，導致美國的次貸住房市場的虛假繁榮，如此一來，危機的根源並開始埋下了
美國房市在次貸危機爆發前正存在著這樣的資產沫，從2001年到2006年美國房價大幅上漲，而一路攀升的房價既沒有建立在住房市場的真實需求上，也沒有以居民可支配收入為支撐資產沫化成為一個不爭的事實，沫破裂只是早晚的災難
2001年1月至2003年6月，美聯儲連續13次下調聯邦基金利率，使利率從6.5降至1的歷史最低水平貨幣的擴張和低利率的環境降低了借貸成本，促使美國民眾紛紛進入房地產領域對未來房價持續上升的樂觀預期，又促使銀行擴大向信用度極低的借款者推銷住房貸款，也就是發放次級抵押貸款，以賺取高的利率收入因此，美國的次級抵押貸款市場迅發展，規模不斷擴大，房地產市場沫也日益膨脹
而就在美國房市如火如荼、沫不斷累積之時，美國宏觀經濟形勢也在悄然發生變化：伴隨經濟增長，美國通脹壓力加大，美聯儲從2004年下半年開始提高聯邦基準利率
剛開始利率的提高雖然增加了抵押貸款申請人的利息成本，但這卻遠遠比不上貸款投資房地產所帶來的收益的增加，如果這種境況一直維持下去，貸款投資需求也將繼續強勁，沫不會破裂
然而，利率上升仍在繼續，進入2006年，利率已由原來的1調到了5.25，這時貸款投資成本上漲終於開始趕上並過房地產價格的上漲，也就是過投資回報率的上漲，膨脹的投機需求開始減退，洶湧攀升的房價鋒芒漸弱，溫和上升，與投資資金成本的上漲幅度形成越來越大的差距，房價走低預期逐漸生成，投機需求爭相退出市場，購房需求隨之恢復到真實面目，住房價格無可避免地從高位執行跌到了萬丈深淵，房產沫再也支撐不住，終於轟然破滅
沫一旦被引爆，便會帶來一系列的災難xing連鎖反應，直至危機發生首先房價不斷下跌，當跌破住房抵押貸款的償還餘額時，抵押貸款特別是次級抵押貸款的放款機構便進入了理xing違約期，因為次級抵押貸款的放款物件一般是那些信用級別低，負債重，收入證明缺失的投機客戶，他們的還款來源一開始就不是出自自身的還款能力，即可支配收入，而是建立在房價不斷上漲的脆弱假設上，其違約的可能xing本來就高於優質客戶，而既然現在房價下跌已成為不可逆轉的趨勢，原先的還款假設不再成立，其高違約可能xing便極易演化為高違約現實xing
事實也證明了這一點，2004年第二季度以來，優貸拖欠率只是略有抬頭，但次貸拖欠率卻大幅上升至2006年第4季度13.5，是同期優貸拖欠率的5倍多
伴隨著房市資產沫的破滅，違約率上升，其中主要是次級貸款違約率大面積上升，住房抵押貸款各種衍生債券又特別是次級債不得不向其真實價值迴歸，甚至跌至真實價值以下，這時住房抵押貸款危機，準確次級住房抵押貸款危機，也就是所謂的次貸危機，就要全面爆發了
小布什、賴斯回味著在去年蘭德智庫對自己的警告、以及遞給自己的檔案中說明的這些事情，滿心的苦澀：如果在當時，美國政fu就採納蘭德智庫的意見，對經濟和美國住房市場進行有效的調控的話，或許美國第十大金融貸款抵押機構：美國住房抵押貸款投資公司就不會被迫忽然陷入破產……
一家公司的破產當然不會被小布什和賴斯看在眼裡，每天，美國都有成千上萬的公司成立，同時又有成千上萬的公司倒閉，一家公司的倒閉很正常，可如果聯絡到當前美國緊張的經濟局勢，再聯想到忽然陷產倒閉的美國住房抵押貸款投資公司在美國房地產業、金融業這兩個領域獨特的地位，這個訊號意味著什麼，還用說嗎？
都是那些該死的華爾街投機者們，如果不是他們鑽了美國製度的空子，nong虛作假，欺騙大眾，怎麼可能會有這麼一場危機開始冒頭？
小布什和賴斯在懊惱的咒罵著那些貪婪無度的華爾街投機者們，認為這場危機的根源就是這些該死的華爾街投機者造成的，而深層次的原因就是政fu對金融監管制度的缺失，卻沒有想到造成這種情況的根本原因就在於美國近三十年來加推行的自由主義經濟政策
所謂自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政fu對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思a美國自由主義經濟政策開始於上世紀80年代初期，其背景是70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政fu對金融、勞動力等市場的干預，打擊工會，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等
自由主義的一個重要解除管制，其中包括金融管制自80年代初里根政fu執政以後，美國一直通過制定和修改法律，放寬對金融業的限制，推進金融自由化和所謂的金融創，將銀行業與證券、保險等投資行業的之間的壁壘消除，從而為金融市場的所謂金融創、金融投機等開啟方便之en
在這種背景之下，美國華爾街的投機氣氛日益濃厚特別是自90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創度不斷加快，加上瀰漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸前消費提供了可能，卻也為今天的局面買下來根源和禍根