2019年是美國「9·11」事件18週年。自從本·拉登把世貿雙子大樓「強拆」之後，全世界的人都很關心，怎樣才能把這個美國標誌性的建築重建起來。
機緣巧合，我曾經參與到世貿重建中去。從2002年起我們開始研究，2003年著手起步，到目前，我們已經去了紐約50多次。除了這個專案，順便還和當地的所有地產公司都有了接觸，跑來跑去很累，但是發現了很多挺有趣的事。美國地產商有些不一樣的玩法，這裡就聊聊美國地產界的一些小秘密。
首先問大家一個問題，房地產公司有幾類？按照中國大多數人的看法，國內只有一種房地產公司，叫「黑心開發商」，當然這是調侃。總之，不管上市沒上市，房地產公司都只是開發公司而已。可是當我到美國，在談到要找一個開發商做合作伙伴的時候，當地的朋友立馬兒就推薦了七家公司。他們說，這可跟你們講的開發公司不一樣，因為這七家公司實際上分為三種型別。
第一種就是老資格、大家族的公司，捨得花本錢，自己出錢自己做，慢工出細活兒，品質有保證。
第二種是做不動產投資信託的。這些機構會僱一些專業經理人，然後有明確的kpi指標，每年都要分紅，所以是批次化流水線作業，速度快，但是質量比起第一種略遜一籌，這是一種資產管理類的不動產公司。
第三種就很奇怪了，他們自己出很少的本金，拉一批人投資，和前面做信託的不一樣，他們最後能吃下很大一部分利潤，做出來的活兒既有速度又有質量，往往還挺有創意。他們掙錢更多的是靠本事，有很大的創造性，而且他們品牌擦得非常亮。
我對第三種公司很感興趣。我就琢磨著，為什麼會有人出錢讓這種公司做事呢？我跑了其中一家給他出錢的公司去看了看。這家公司是一家金融公司，叫阿波羅投資管理公司（apollo），專門給瑞聯（related）這家開發公司出錢。之所以看上瑞聯，就在於瑞聯給投資人的回報總是遠高於平均值，而且它永遠比其他公司更能賺錢、更有創意。因此，引得阿波羅這家公司不斷地追逐它，倒貼給它錢。瑞聯能做到平均回報高於25%甚至是30%，這是一件非常了不起的事。
市場競爭太激烈了，怎麼能說服投資人給你錢呢？投資人又不「傻」，讓別人給你錢的唯一辦法，就是用這筆錢創造更高的回報，讓投資人和自己都能賺到大錢，這是一個正迴圈。你必須保證自己永遠有充足的創意去折騰，然後保持高度的專業性，同時還有一些絕活兒，能夠發現特別的利潤空間，使投資人滿載而歸。
由此可見，即使在蓋房子這種傳統的行業裡，美國人也能找到自己的獨特辦法，幹出一些有意思還能保證自己利益的事情。創意、專業、手藝，這是我從這個「非主流」美國開發商身上學到的第一個小秘密。
美國房地產業已經發展了兩百多年，中國才幾十年。我們現在就像直接穿越，看到了中國房地產業未來可能的發展方向，覺得挺興奮的。
我再來問大家第二個問題。一個自私的房地產商對這個社會是好還是壞呢？剛才我開了一個玩笑，說有人總給我們地產商戴帽子，說我們是「黑心」開發商。其實，黑心不黑心，就在於是不是唯利是圖、忘了自己提供商品住宅的本分，光顧著損人利己了。
但大家冷靜下來想想，在房地產的野蠻生長時代過去之後，那些名副其實的黑心開發商和做出正經商品房的開發商，早已有了明顯的口碑差距。接下來打造品牌、拼口碑的時候，消費者們一下子就能夠分出哪條是魚、哪個是木、哪個是珍珠、哪個是爛石頭。
我在參與世貿重建這個過程當中，其實就遇到了這麼一個「自私但不黑心」的開發商，這也給了我一個小小的啟示。
世貿中心原來的業主，大頭是紐約和新澤西港務局，小頭是一個私人家族——兆華斯坦地產公司。兆華斯坦地產公司拿到了兩棟大廈的經營權，所以他們的利益是交織在一起的。有趣的是，或者說有疑問的是，在「9·11」之前幾個月，兆華斯坦地產公司的創立者拉里·西爾弗斯坦（larrysilverstein），居然鬼使神差地給世貿兩棟樓買了一個恐怖主義保險。於是有人事後說，拉里會不會早就知道要發生「9·11」？這是他導演的？當然不可能，這是一個玩笑而已。
我也挺好奇，拉里為什麼會這麼做？在交流的時候，他順便聊到了這件事情。他說，世貿其實在很早以前就發生過多起恐怖主義襲擊事件，曾有極端分子放了炸彈，把世貿中心炸出過一個30米深的大洞。他在買斷世貿的經營權之後，就一直籌劃著要買保險，只是剛巧那時買了，沒過幾個月就發生了這件事。
給大樓買恐怖主義保險，這種保險方式在中國幾乎沒有太多人知道，但這在美國人眼裡，是一個普遍的意識。他們風險意識很強，覺得什麼時候都要控制好風險，即使是在一個非常小機率的空間內，如果能買到一個保險，也要用它來覆蓋這樣一個風險。
其實拉里最出名的事還不是買保險。而是「9·11」事件發生後不久，當全國都在悲痛的時候，他就開始忙著讓保險公司給他理賠。為什麼呢？因為在世貿中心成為廢墟的時候，商戶們是不會付租金給拉里的，拉里卻要付租金給土地所有者。拉里的理賠要求也很「奇葩」，他要求保險公司賠他兩倍，他說雙子大廈是兩棟樓，這兩棟樓分別發生了一次撞擊事件，所以是兩次恐怖襲擊，要加倍賠償。
拉里按這個理賠要求去跟保險公司談，一經媒體報道，大眾都指責拉里冷血、自私，想發災難財。拉里沒有管輿論，仍堅持這個要求，最後庭審認為，保險公司只需正常賠付。理由也很有說服力，因為雙子大廈雖然是兩棟樓，但共用一個地基，而且政府把兩次撞擊都概括為「9·11」事件，所以只賠一次。
那拉里是怎麼做的呢？他沒有再去上訴，也沒有管別人對他的指責，而是拿著錢把自己名下的7號樓重建了。其實7號樓算是被誤傷，沒全倒，拉里把這棟樓先建起來了。至於其他幾棟，拉里遲遲不動，他說我也沒有錢，希望政府出錢來重建，他幹活兒來掙錢。
美國政府也沒有辦法，只好收回了拉里手裡的1號樓和2號樓的重建資格。拉里的做法如果放在中國，肯定要被罵得狗血噴頭，什麼「自私自利」「不顧全大局」，甚至祖宗八代可能都會被罵到。
後來我去紐約的時候，接觸到拉里這個「自私」的開發商，發現了另一面。比如拉里捐助了很多專案，包括各種公益慈善專案，也包括紐約大學的房地產學院。
拉里就是一個典型的美國開發商，他在「9·11」的時候似乎表現得既「冷血」又「自私」，但在沒有災難的時候，他又很睿智，很有溫情。開始我覺得有些矛盾，後來想想，其實他不過是恪守了一個商人的本分，保障自己的利益而已。保險賠付的錢，他有自己處置的權利，至於出資重建世貿1號樓和2號樓，也不是他百分之百的義務。他說自己沒錢，把經營權、重建權交出去，也沒有耽誤政府出資重建的正事兒，不但合情也還合理，在法律上誰也拿他沒辦法。
一方水土養一方人，說到底，拉里和我們所認為的「黑心」開發商是不一樣的。他自私，但也會做公益，他不為了一些虛頭巴腦的名頭損害自己的利益，是一個合格的商人。有人說美國人是天生的商人，亞當·斯密也說過交易是人類的天性，在認識拉里之後，我也在思考一個問題：作為一個商人，他和一個普通人到底有何區別？
都說商人逐利，其實人類就有趨利性，就像飛蛾有趨光性一樣。不一樣的是，作為人類，趨利是本性，但也會有理想，有追求。包括一些商人，也可以有崇高的使命感，可以讓自己的生命昇華，不虛此行。
像拉里這樣的商人，他的人生準則就是抓住屬於自己的每一分利益，絕不放棄應得的東西，這是他的選擇，也是他的追求。就像我舉的第一個例子，那個特別成功的開發商，他用源源不斷的創意和專業技術，給投資人創造了巨大的利益，這是他的成功。同時他也創造了很多美好的建築，達成了自己的使命。
美國房地產商人的技巧，其實都算不上是秘密。他們有保險意識，堅持利益，保持開放的頭腦，隨時隨地學習，不斷創新，這些東西我們今天也要學習，而且要把它們轉化為我們的內在競爭力。我希望我們能成為終身學習者，從經歷的每一件事情裡，琢磨出一些有用的東西。不管是大用還是小用，能幫我們實現理想願景的，都是好東西。